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建筑物区分所有权剖析 　　摘　要：住宅问题乃是一切国家的重要社会经济问题。我国应改变建筑物区分所有权理论研究和立法的滞后现状。建筑物区分所有权应由专有部分所有权、共用部分共有权、基于相邻或共有关系而产生的权利与义务关系三要素构成；应自成一个完整的法律关系体系；其专有所有权、共有所有权、共有部分附属的专有使用权以及因共有关系而产生的区分所有人之间的权利与义务等，与一般财产权相比，均具有独特的法律特征和内在涵义，应作明确界定。 　　关键词：建筑物；区分所有权；专有所有权；共有所有权；区分所有人；权利；义务 　　中图分类号：D9　文献标识码：A　文章编号：1007―905X(2005)01―0088―04 　　 　　一、建筑物区分所有权概念的界定问题 　　 　　关于建筑物区分所有权的概念，历来存在着争议，反映在立法上也有不同的体制，归纳起来主要有一元论说、二元论说、三元论说、新一元论说四种。其中，一元论说的理论主张又可分为：专有权说和共有权说。专有权说认为：建筑物区分所有权是指区分所有权人对区分所有建筑物的专有部分享有所有权。共有权说认为，建筑物区分所有权是指区分所有权人对建筑物整体的共有权。该说以集团性、共同性为立论基点，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人所共有，因此，主张区分所有权实质上是共有的一种特殊类型。二元论说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分的所有权与共用部分的共有权相结合的权利。三元论说也称为最广义的建筑物区分所有权说，该说认为，建筑物区分所有权是由区分所有建筑物的专有部分的所有权和共用部分的共有权，以及因共同关系所生的成员权三部分构成的权利。新一元论说最早为法国学者Chevallier氏针对法国1938年法律采用二元论说提出的主张。该说否定二元论说之区分专有部分和共用部分的做法，并将二者合并，称为享益部分，认为所谓建筑物区分所有权，不过是指区分所有人就区分所有建筑物享益部分享有的权利，它不仅为一种财产权，而且是一种全新的物权即新型物权。 　　对以上四种观点，需要进行一番比较分析： 　　在一元论说中，无论是专有权说、还是共有权说，均没能涵盖建筑物区分所有权的全面本质内涵，其中专有权说仅揭示了区分所有人对建筑物专有部分的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利之内涵，而对建筑物专有部分以外的共用部分则未论及，因而，无法全面解决司法实践中产生的纠纷；其中共有权说将区分所有权视为共有的一种特殊类型，显然是将区分所有与一般的财产共有混作一类。但区分所有权与一般财产共有制度却存在着明显的区别：第一，共有是某项财产为数人所有，它是指财产所有权主体为数人，其本身并不是一种特殊的所有权形式；而区分所有权则是指对某一建筑物各个享有其中一部分的所有权，且该建筑物及其附属物的共同部分为各所有人共有，它是由单独所有权、共有权及相邻权和基于共有关系所产生的各区分所有人权利义务构成的整体，是一种特殊的所有权形式。第二，共有是指数人对一物共同享有所有权，而不是指数人对一物主张单独、分别享有所有权；而区分所有，是将一栋建筑物区分为专有部分和共用部分，各区分所有人对专有部分享有单独所有权，独立行使占有、使用、收益和处分权，只不过各区分所有权人在对专有部分行使所有权时应受到其他区分所有权的限制而已。第三，共有关系的成立和终止必须由全体共有人达成协议，而且法律规定，某一共有人在转让其应有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。但区分所有权的产生无需全体区分所有人协议，任何人成为区分所有权人，均是因其通过购买或受赠或继承等方式而取得对专有部分的所有权，而且区分所有权除建筑物毁损或灭失外不存在终止的可能性，如要脱离区分所有关系，只能转让其对建筑物的专有部分所有权，并且其他区分所有人不享有优先购买权。但在转让其专有权时，对共用部分的共有权随之转让。第四，就确立形式的登记看，共有房屋的登记是对整栋建筑物的登记，只是确认共同所有形态，并对各共有人颁发针对同一建筑物的产权证书。而对区分所有权而言，对整栋建筑物不存在完整的所有权，因而登记仅针对区分所有人的专有部分，每个区分所有人仅拿到针对其专有部分的所有权证书。正因为区分所有与共有存在以上四个方面的不同，所以，视区分所有权为共有的特殊类型，以共有的规则来处理区分所有权纠纷是行不通的。 　　在二元论说中，主张建筑物区分所有权由建筑物专有部分的所有权与共有部分的共有权构成，较之一元论说内容上更为全面、完备了，界定了区分所有权的基本含义，但仍有不全面之处。因为，除上述两部分权利外，区分所有人之间基于房屋相邻而产生的相邻关系，以及基于共有关系而产生的权利义务关系和对共有财产的管理等问题还未能给予科学的界定。所以，二元论说仍不可取。 　　本文认为，关于建筑物区分所有权的概念