房地产价格构成分析解析跟长沙房地产市场走势.pptVIP

房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势 卿 彭 目 录 一、房地产的价格构成 土地成本???建安成本????管理营销????税收其他??? 二、全国城市分成四个等级分析房价 一线城市(包括北京上海深圳广州),我们暂时只用成本加利润分析法,不采用竞争分析法. ?? 成本: ??????土地成本????5000至8000 （土地总成交价/ 总面积/ 容积率） ??????建安成本????2000 ??????管理营销????1000 ??????税收其他????1000 ??? 因为房地产的成本基本上是公开的,少数管理优质的企业也只能在管理上节约费用,其他要省都很难,所以估算正负5%误差.例如深圳编号:A909-0110成交的一笔土地交易数据,地址观谰横坑水库南侧，观天路北侧,建筑面积74710,土地面积 41506.29 容积率 1.8和记黄埔地产（深圳）有限公司 成交价:5.1亿5.1亿/74710=6826?? 则土地成本为6826,其他成本不变,则总成本为10826元,深圳因为是全国大都市,市场是全国甚至是海外的置业者,刚性需求特别大,因此我把其利润定在50%,应该不为过,则销售价应该在10826*1.5=16239左右可以说是合理的.  二线城市(包括大多数