当前常州市房地产市场运行情况剖析.docVIP

当前常州市房地产市场运行情况剖析 　　2012年，国家仍然以稳定和严格实施房地产市场调控政策为总基调，但随着经济不景气部分地区房地产政策出现一些预调微调，常州房地产市场也出现了一些苗头性的趋势。为了解当前常州房地产市场运行情况，近期，常州中支对辖内房地产市场开展专题调查。 　　一、房地产市场运行情况 　　（一）土地交易出现小高峰，底价成交主导市场走势 　　1.双重因素叠加下土地交易出现小高峰。2012年1-5月，常州市土地市场共成交地块84幅，成交面积298.45万?O，同比下降0.35%；成交金额159.14亿元，同比大幅上涨83.02%。从单月情况看，在经历了1-2月平淡期和3-4月低迷期后，5月出现井喷式增长，单月成交面积及金额分别达210.7万?O和131亿元，分别占前五月总额的70.6%和83.32%，与去年同期走势存在较大差异。主要受双重因素叠加影响：一是今年加油站等高价商业地块出让较多；二是在双过半任务下，各区域也“赶作业”式加快推地步伐。 　　2.非商业用地主导下土地以底部成交为主。2012年1-5月，全市出让成交地块以乡镇地块为主，且主要集中于以城市建设项目投资经营管理为主的城建类房企，多为政府开发建设所用或保障房用地。受此影响，今年土地拍卖多为底价成交，仅7幅地块溢价，且除两幅地块溢价分别达50.22%和41.43%外，其余5幅地块溢价率均不足1%。 　　（二）商品房成交量价稳中有升，工程进度总体较快，但新开工项目不足，保障房市场走势平稳 　　1.销售小幅上升，房价稳中有升。2012年1-5月，常州市商品房成交259.26万?O，同比下降10.64%。从月度看，利率下调和首套房优惠政策推出使得刚需购房得到释放，全市房产市场走出了“金三、银四、红五月”的良好格局。5月份，商品房销售达63.18万?O，同比增长15.65%。在连续热销的情况下，各大楼盘促销优惠开始减少，在售楼盘价格均有一定幅度上升，商品房成交均价连续3个月环比上涨。5月份，全市商品房成交均价为6872元/?O，环比上涨2.95%。 　　2.工程进度总体较快，新开工项目相对不足。受期房工程稳步推进以及部分房源到期竣工等影响，今年商品房屋施工及竣工面积仍延续较快增长势头。1-5月，全市商品房屋施工面积3468.19万?O，同比增长18.60%；竣工面积386.16万?O，同比增长22.40%。但房地产商追加投资意愿仍相对不足，今年1-5月新开工房屋施工面积仅329.43万?O，同比下降26.93%，增速较上年同期下滑26.89个百分点。 　　3.保障房市场平稳运行。按照2012年常州市保障性安居工程建设目标任务，全市保障房市场建设较快推进。截至4月末，全市保障房已开工10525套，其中新开工1614套。同时，5月份常州市房管局出台住房保障新政运行平稳，截至日前，已有超千套有效房源登记，近300套成功收储。 　　表1：2012年4月末常州市保障房项目开工情况（单位：套） 　　保障房 　　类型 公共租赁住房 　　（含廉租住房） 经济适用住房 限价商品房 棚户区危旧房改造 　　开工 　　情况 计划开工套数 已开工数 新开工数 计划开工套数 已开工数 新开工数 计划开工套数 已开工数 新开工数 计划开工套数 已开工数 新开工数 　　12800 2743 855 800 520 200 3150 3352 559 6400 3910 0 　　（三）开发企业投资意愿波动上行，资金流动性明显下降 　　1.量价回升刺激下房地产开发增速波动上行。2012年1-5月，常州市房地产开发投资完成额215.91亿元，同比增长6.59%，增速较上年同期下降44.69个百分点。从月度走势看，全市房地产开发投资呈“波动上行”局面，1-2月累计同比增长17.27%，3、4月同比分别下降11.75%和13.04%，5月份在房地产量价齐升的刺激下投资出现加快回升，单月同比增长29.63%。从投资结构看，除因车库建设大幅增加带动其他房地产开发投资大幅增长119.66%外，其余投资均出现不同程度下降，其中：1-5月住宅、办公楼和商业营业用房投资完成额同比分别下降3.22%、30.19%和3.32%。 　　2.库存压力增加下企业流行性明显下降。在居民购房意愿相对不足以及政府加大房屋预售审批力度影响下，房地产企业在售项目库存量不断增加。5月末全市商品房可售余量高达1220.15万?O，创下3年来新高受此影响，房地产企业为满足资金周转需求，大量采取“以价换量”的措施来刺激刚性需求，并主打90?O左右的小户型房源。 　　二、房地产金融运行情况 　　2012年5月末，常州市房地产各项贷款余额达799.94亿元，比年初新增54.89亿元，增长7.37%；同比少增88.01亿元，增速同比下降16.2