威格斯德胜项目市场推广策划汇报-75ppt.pptVIP

德胜新城项目中期汇报 汇 报 提 纲 前言 第一部分 市场竞争性定位 第二部分 市场推广及宣传策划建议 前 言 处理好四个关系 古与今的关系 内与外的关系 东与西的关系 远与近的关系 第一部分 市场竞争性定位 公司现状评估 项目区域市场分析 项目区域市场竞争性定位 企业经营发展规划 公司现状评估 前言 公司即有资源及项目分析 资源优势 项目所处的历史背景优势 北京是环渤海湾经济发展体中最为活跃的核心城市，未来房地产市场的商机无限； 目前国内证券市场在经历长达十年的牛市发展之后，正在面临发展过程中最大也是最深刻的一次结构性调整。经济体中存在着的这一股庞大的流动资本通常会游荡在房地产市场和证券投机市场中，不断地追逐着资本利得。 上述两点都表明我们确实正在经历一个房地产发展的强势阶段，此时热门地区的项目资源优势会得到良性放大，区域的招商引资活动也会十分热烙 。 项目的政策优势 其一，德胜科技园区被纳入了中关村科技园的中心区，自然地享受中关村科技园的优惠政策，包括对孵化器类的企业的扶持政策； 其二，西城区政府在其“十五”计划中把德胜新城列为继开发西单、金融街后又一个重要的区域开发项目，并为此专门出台了一系列优惠政策 这种双重的优惠政策在未来的招商引资过程中将会发挥非常重要的作用。德胜投资公司在未来的招商引资活动和区域形象宣传策划时，也要充分利用政府政策的巨大推动作用。 项目区域的历史文化优势 德胜门是著名的皇城内城九门之一，历经各朝近600年。近几十年来，随着北京城市现代化进程的推进，北京旧城区的古老建筑已所剩无几； 历史建筑很少有仅为艺术价值而生的，通常都承载了当时强势集团极其强大的功能动机； 当少数幸存的古建筑成为我们与历史连接的仅存纽带时，在其功能丧失的同时，却会因为稀缺性的原因而逐渐显现其艺术价值，德胜城门楼就是典型的例子。 对于德胜新城项目来讲，可以通过对德胜城门楼价值的分析挖掘、和对独特艺术价值的宣传利用，来提升本地段的整体投资价值 ,具体项目区域的宣传策划可以从以下两个方面来考虑 : 以德胜门为起点的八达岭高速路发展走廊，具有强烈、鲜明的历史文化旅游氛围 ; 在德胜新城的规划设计中，应强化区域的时代感、未来感，强调所采用的高新技术材料与超前的建筑风格，以形成与古老德胜门的强烈对比与相互辉映，突出德胜新城的闪亮形象。 项目区域的整体开发与规划优势 区域的开发整体感强，统一规划特征明显 ，充分体现了“高效”的特点； 尽早地实现七通一平，降低了因区域环境变化不确定的影响而产生的后期建设风险，便于对各地块的建筑综合体进行整体设计或必要分拆。这将提高未来招商引资的选择性和灵活性。 资源劣势分析 区域形象定位不明确 缺乏自然形成的特定产业聚集历史和突出的强势企业形象 从城市发展的实际情况来看，城市各个功能地段特定区域形象的建立都要经历一个较长时间的积累和释放的过程。其发展通常有两类模式 一类是，先自然地形成某类产业聚集，再经过政策催化成型。 另一种是先由政府统一规划开发并配以优惠政策，再耐心引导各类企业入驻，最终形成特定区域形象的开发园区 区域规划的缺陷、交通与停车不便 目前德胜新城的规划存在以下问题 第一，对于一个科技园区来讲德胜新城位于市中心，可发展的空间过于狭小 第二，德胜新城项目地块相对分散，功能分区存在较大的缺陷，东部绝好景观的区域建成了回迁楼，对其他项目地块的功能定位和区域的整体形象，形成了一定妨碍与限制作用。 第三，交通状况虽经大幅改善，但总体仍是制约区域发展的劣势因素 财务运作的压力与时间紧迫性 地区的招商引资过程是需要一定时间的，区域的形象培育与渲染也是需要时间的。财务运作的压力使整体区域发展战略的制定受到一定的制约，具有很强的时间紧迫感。目前的德胜公司面临较大的问题 项目成本构成情况 项目区域市场分析 对于项目区域市场部分的研究是一种基于理性分析基础上的概念阐述，而不是针对各个地区市场供应和需求情况的数据统计和具体描述。对于德胜新城项目而言，重要的不在于通过对相关市场的分析，提出具体项目产品的功能定位和物业类型，而在于通过市场分析，找出该项目区域产品可能具有的竞争优势以及可能面临的市场竞争情况，近而给出具有实操性的建议，指导德胜公司的实际运作，包括招商和经营。 相关物业市场供应分析 市场综述 四大板块写字楼市场状况 CBD区域 金融街 中关村 奥运村和亚运村 相关物业市场需求分析 市场总体需求状况 近年来北京写字楼客户群已经出现如下特点： 第一，以高科技、电信、保险、金融机构为代表的中资机构成为写字楼市场需求的主力； 第二，东区和西区客户群出现“东迁与西移”互动迹象； 第三，随着中国申