合肥浙商创业大厦项目营销策划总纲_88ppt.pptVIP

浙商创业大厦项目营销策划总纲;目录;结论提点;合肥市区写字楼市场发展轨迹;第一阶段：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租;;第二阶段：拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面;;;u?价格分析 合肥市真正的写字楼市场是在2003年兴起的，同时也是合肥城市经济大力发展的势头下,写字楼市场蓬勃发展;虽然发展只有3个年头，但是价格增速较快。?2003年启动时合肥市市场上写字楼的整体均价约3450元/平方米。 2004年市场整体均价较2003年增长17%左右; 2005年写字楼市场高歌凯进,市场推出量达历史之最,整体市场均价突破5000元/平方米,较之上年增长近6%. 2007年市场上供应的标准较高的纯写字楼项目项目价格基本在6000元/㎡左右，最高达到8000元/㎡。;板块分布 示意图;合肥市高端写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中有一部分分布在长江路沿街，如“CBD中央广场”、“仁和大厦”、“招商大厦”等。另外有一部位于市府广场附近，如“天徽大厦”、“科技大厦”等。还有一部分较为分散，如位于北一环的“财富广场”；沿蒙城路的“润安大厦”、“徽商国际大厦”；在桐城路上的“富通时代”项目等等。从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极存在”的格局。 研究发现：“中心”内主要集中老的写字楼，而“多极”主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区、新站区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新区和政务区有少量的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布;合肥写字楼分布的版块特征;;;;;各板块写字楼比例示意图：;合肥写字楼分布的板块分析：;老城区几大板块聚集了合肥市写字楼约40%供应量，南、北一环版块、高新区、新站区、科大等板块约占合肥市写字楼供应量的50%； 老城区几大板块聚集了合肥市主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但软硬件配套设施不完善；南、北一环版块、高新区、新站区、科大等板块主要是近年来新建写字楼，软硬件配套设施有较大的提升；;根据合肥市场写字楼情况，我们针对本项目同级别的在售写字楼项目进行了调研，现将各项目具体情况列出：;;;;;; 目前合肥市在售甲级（准甲级）写字楼大多在一环线之外，一环沿线（内）的只有蓝鲸国际和置地投资广场2家。设施配套都较好，车位车库配置充裕。 有大堂或会所式商务配套的纯写字楼3家，裙房商业+办公的2家，附带酒店的1家。均为公共区域装饰，没有完全装饰出售的。 只有一家引进了国际品牌物业管理公司，其他均为自己物业管理。 客群以外地驻合肥机构、分部为主，高端写字楼的核心客户中，金融服务类（如银行、证券、保险公司，以及会计、律师事务所等）企业需求所占比例很大，大客户整层、多层购买的较多。;就被调查项目的入驻客户来看，没有明确的行业表征。投资性需求增势强劲，但高端项目中，目前仍以自用客群主导。普遍主要锁定大客户进行公关行销。 大多寻求差异，利用第一法则进行USP诉求。 诉求地段价值概念的1家。诉求纯商务的2家。符合式诉求的2家。 以客群切割进行定位的1家。 没有以城市环线划分区域的概念诉求的项目。;我们对合肥写字楼市场的理解;项目;;;我们对合肥写字楼市场的理解;;;;; 合肥市老城区写字楼市场发展比较成熟，庐阳区写字楼租金最高，高新区、瑶海区区和其它板块处于初步发展阶段，写字楼租金较低；尤其是高新区受有政策扶持的孵化性质的办公楼影响，写字楼不仅少，而且租金收益是合肥市最低的板块； 近期竣工的高标准纯写字楼项目租金均比较高，一环内多数都在1.15元/平方米/天以上，如：香港广场租金达到2.23元/平方米/天（是合肥市写字楼最高租金）； 根据调研：置地投资广场未来租金可能会达到2元/平方米/天，本区域其他项目，未来租金也有望超过1.6元/平方米/天。; 我们对本项目的理解及前景展望;对本项目的理解;对本项目的理解;如果项目针对投资客户采取投资回报的话，其实际回报率较高;从动机上划分 ;2;3;主力买家在哪里;主力买家是干什么的;他们关心的问题; 我们对本项目的理解及前景展望;操盘流程的思路; (一) 一般招租先行,是指品牌公司先行，以品牌公司带动中小公司，达到满租目的。 ※.品牌公司对物业要求高，对租金承受能力低； ※.品牌公司的主要作用是为整体物业增加价值、为中小公司的租金提升价值。 （二）品牌公司的谈判是充满变数的，最初的意向不代表最终能变成合同。 ※.主力店对区域、配套、