河畔新城二期营销策划方案计划.docVIP

PAGE PAGE 4 河畔新城2004年营销策划方案 第一部分 市场分析 一、经济增长加速带来房地产业快速发展 国民生产总值产生的影响 2003年沈阳市国内生产总值（GDP）1600亿，与上年对比上升14.1%，明年预测能达到1815亿元（数据来源：沈阳市人民政府）。经济增长呈现加速提升的状态。在中央支持下，老工业基地重新振兴将加快步伐，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。 居民收入对房地产发展的影响 截止于2003年9月，沈阳市人均可支配性收入为695.04元/月，比上年同期增长13.8%， 1—9月用于居住的人均消费支出达到491.93元，为上年同期的129.1%，住宅消费大幅度升温。据权威机构调查了解：沈阳市居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。其中有一半人买新房，每户按80平方米计算，共需商品房近500万平方米（数据来源：东北新闻网）。 2003年沈阳住宅市场发展状况 开发状况 沈阳市2003年的总开发量达到1500万平方米，大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发，市场出现前所未有的开发热度，呈现“井喷式”发展，沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。 2、 成交状况 2003年1月——12月初，沈阳市商品房住宅销售成交面积为433.23万平方米，成交金额为125.6亿元，其中浑南新区成交面积为29.28万平方米，成交金额为8.3亿元，预计2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米； 增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，发展态势良好。 1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%，而销售额比上年同期增长40%以上，前进的幅度是近年来所罕见的。 存量房再次刷新记录，稳居全国前茅 1-6月，全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍，与快速发展的2001年全年的交易量差不多少。 我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场； 2003年上半年，沈阳市商品房销售金额增长35%，存量房交易增加50%以上，个人住房消费抵押贷款增长50%以上。沈阳在完成近三年调整任务后，驶入了快车道，处在加速度发展阶段。 3、 价格状况 2003年1月——12月初，沈阳市商品房销售成交均价为2900元/平方米，其中浑南新区成交均价为2835元/平方米。 到９月末沈阳市存量房平均价格比年初上升了１８％，每平方米上涨２５９．４５元，与去年同期相比上升了２９．３６％，每平方米上涨了４０９．０２元。其中存量房比去年上升４１．５８％，每平方米上涨５１７．７９元。存量房的价格飞速上涨，又推动了增量商品房价格上涨。 三、2004年沈阳住宅市场预测 1、住宅市场将呈井喷式发展 分析几年来的发展走势，有关部门预计，沈阳市将于2004年进入第三轮房地产发展周期的高峰，其标志是大众住房消费市场全面启动，在居民追求改善居住环境、城市改造带来拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现高潮。 2、住宅郊区化成为趋势 随着城市交通的改善，居住水平的提高及中产阶级的发展状大，令住宅郊区化成为一种趋势与潮流。由于中产阶层购房人群大多属于更换型需求，对产品性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完善等，因此只有近效或效区住宅才能有条件去满足此类购房者的要求，住宅郊区化、城市空心化现象正逐渐变为现实。 3、竞争呈白热化 随着土地供应量的失控，住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。住宅供应量的不断推出，带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高，市场竞争呈现出白热化的状态。 4、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争 外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大，沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，开始进入大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代。房地产业从粗放型向集约型发展，进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。 5、精装修房开始成为潮流 随着市场对精装修的认同与需求，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房，但由于水平与经验所限，必然会出现各种质量纠纷，拥有丰富精装修房经验的少数开发商将成为精装修房市场的赢家。 6、购房的投资观念加强 随着城市改造带来房价的不断上升，如浑南开发大幅度带动区域住宅升值等现象的出现，人们的购房投资观念不断加强，购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。 PAGE PAGE 5 四、河畔新城面临的竞争态势 1、竞争楼盘概况 河畔新城主要竞争楼盘概况表 楼盘名称 总体规划 本期规划 户型配比/ 主力户型 配套设施 价格 主要卖点