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二、国内通货膨胀加剧，且增长乏力，经济增长面临长期的停滞或下滑： 1、房地产中短期增长放缓：销售量陷入停滞，泡沫仍然高耸，后期国家将出台更严厉措施挤泡沫调结构，房地产投资三四季度增长仍将放缓； 2、通货膨胀加剧：海量信贷资金和负利率是投机的温床，7月份CPI同比上涨3.3%，但实质上远不止这个数字，长期看通胀将持续； 3、内需仍将长期乏力：国民本来生活缺少保障，收入增长极慢，占国内总值比例逐年下降，又受到通胀和负利率影响，消费更加无力； 4、固定资产投资减少，基础设施建设放缓，债务风险加剧：房地产爱调控影响投资量已减少，钢材积压是2008年的4倍，7万亿贷款造成国企和地方政府面临债务危机，将造成大量坏帐； 5、汽车业将呈下滑态势。2010年上半年我国汽车销售量呈现下滑势头。 当前经济增长“三驾马车”出口、房地产、投资均出现下滑，尤其是投资面临 通胀失控的威胁，经济缺少新的增长点，经济增长处于长期停滞的趋势。 政策调控目的： （1）打压房价上涨过快的城市武汉市 （2）抑制房价上涨过快 （3）调整产业结构 （4）控制通货膨胀 我们应对政策变化的措施： （1）不能盲目悲观，密切关注货币政策 （2）严格监控武汉市量价变化 （3）准确掌握未来的量价竞争数据 （4）产品竞争一定要有前瞻性 （5）合理制定利润期望值 竞争市场存在如下威胁点: (1)中北路\徐东\积玉桥\青山未来商品房供应量非 常大. (2)旧城改造，加大了城中村还建用房供应量 (3)品牌开发商云集，对中小型开发商存在利好同 时也存在威胁 (4)产品同质化现象严重 （5）随着交通的发展，客户跨区域分流现象将会 日趋明显。 青 山 片 区 徐 东 片 区 中 北 路 片 区 积 玉 桥 片 区 市场机会点： 片区拆迁量较大，市场需求比较旺盛 交通利好，具有客户分流优势 市场威胁点： 供应量达967.35万平米，导致价格近期不会大幅上扬。 产品同质化严重，产品竞争激烈 项 目 认 知 该项目将面临的核心问题; （1）如何挖掘核心竞争力？ （2）如何明确项目功能定位？ （3）如何增加自身产品竞争力？ （4）如何弱化开发品牌不足问题？ （5）如何将项目做到精致管理？ 曾经是地段、地段、还是地段 今天依然是地段、地段、还是地段 首先然我们来梳理一下我们所处的区位环境 如 何 审 视 竞 争 对 手？ 视觉表现一 视觉表现二 只包括卫生间，厨房，地板，墙面等硬装，入住时需要自行购买床，沙发、空调、电视等软装。 公寓（SOHO）：一次精装修成品房 装修价格：700-800元/㎡，40平米装修费用3万元 精装户型：一次精装修成品房 TOTO牌座便器，科勒牌面盆，吊顶 卫生间 海尔空调 空调 品牌乳胶漆 墙面： 星月牌防盗门 门 自己做，送(九牧、西门子、BOSS牌)抽油烟机,三选一 橱柜 复合地板 地板 家具及品牌 装修区域 装修标准建议： 办公或居家空间，根据客户需求提供菜单式装修，同时为了方便管理，建议在一定楼层内划定办公或居家。 装修风格建议： 火热商业 以餐饮业和休闲配套为主的“主题文化产业” 着眼于秦园路商业 着眼于徐东商圈 各类专业市场、百货市场、门面商业充斥，中、高、低档消费一应俱全。 体量有限，位置不足，我们无法突破市场 1）商业外观部分 商业部分的规划必须要有外观大气、时尚，充满现代感。既可以提高项目形象，同时也可以成为一道亮丽的景观。 2）商业店招部分 惹眼的店招是商业销售（或出租）最受关注的问题。考虑大面的店招展示位置。 3）商家建议 大唐沐足、两岸咖啡、圆缘园时尚餐厅、仟吉西饼屋等。 爱心物管 全酒店式管理社区：引进知名的国际型物业管理公司，对社区内的住宅、酒店、写字楼统一实行酒店式管理，打造成为武汉首个“全酒店式管理社区” 第一太平戴维斯 仲量联行 物业增值服务：引入家政、特约收费（代租代管、代订代购）等软性服务。 一卡通智能化E社区：社区内人员配送身份识别卡，此卡不仅可做为车库、 入口等 门禁系统