万科_武汉沌口纯高层住宅项目前期的报告_物业发展建议.ppt

社区扶手电梯。 电梯花池：让人耳目一新，满眼的绿色。 宠物厕所。 独运匠心的建筑细节 硬件体系层面建议 整体风格建议 软性服务建议 物业发展建议总则 物业发展建议方向 户型建议 区域内供应户型区间分布分析 一房 两房 三房 四房 金色家园二期 世贸锦绣长江 融科天城 汉口中心嘉园 武汉天地 晋合世家 锦绣长江 汇豪邸 华润中央公园 50 ７0 ８0 ９0 １００ １１０ １２０ １３０ １４０ １50 １７０ 金都汉宫 ２００ ２２０ 建筑面积㎡ 城市高端住宅项目 主力户型区间 二房：90㎡左右 三房：130~170㎡以上 统计各类城市高端住宅社区户型，会发现从两房~四房以上，产品线全被覆盖， 所以在传统户型上，我们很难寻找到能避开沌口片区现有的户型产品类型； 户型定位从项目的发展方向开始，到客户购买的原因和心理入手，避开单纯的以户型竞争差异化思考维度，而以符合自身要求的角度出发。 高层中小户型区 （2梯4户） 薄板高层中大户型区 （2梯2户） 会所 三角湖路临江大，热闹、人流量大。中小户型高层产品兼具自住和投资性。 博学路仅靠博学华府项目高层，必须做高层加以阻隔。由于近距东合中心及东风总部，中小面积公寓型产品将较受欢迎。 薄板高层区相对位于项目内部，薄板楼保证建筑品质及舒适性。 可利用景观资源：后观湖、三角湖、社区内景观等。 户型 面积区间 （㎡） 面积比 两房一厅一卫 80~90 约10% 90~100 约15% 三房两厅两卫 110~130 约45% 四房 160~200 约30% —— —— 100% 为追求进一步舒适度两房面积要比一般小户型面积放大； 三房比主流居家三房户型偏豪华； 四房作为项目标杆产品。 户型配比建议 二房户型细部建议 沌口二房客户访谈——市场上两房普遍面积适中，舒适度一般户型结构单一，基本无赠送和户型创新 客户访谈： 在沌口买二房，除了看地段了，还是要房子本身结构合适、户型好，这样的房子才适合居住，也同时才有升值潜力，购买风险小； 二房能变化一些新的产品当然好，平层也能接受 沌口两房产品基本为90平方以下，面积适中的两房房型为主； 二房产品设计中规中矩，还比较初级，创新产品不多； 基本没有什么赠送，赠送方式主要为赠送阳台一半面积为主。 户型结构不合理 暗厅暗卫、面积浪费、动线交 叉、功能分区混乱等 东风阳光城 博学华府 品质一般，户型结构未受重视，整体市场处于产品设计的较初级阶段 户型值提升——（小面积舒适度） 创新户型——小户型立体空间 局部面积赠送，增添实惠 两房设计原则 增加舒适度 基本面——必须保障客厅带阳台、主卧拥有较大面积、注重朝向 针对二房客户满足功能性兼舒适性居住特点，本项目二房推荐面积区间80~100㎡/套 溢价基本面 较大主卧开间，主卧开间4米，满足居住舒适度 客厅设置阳台，既客厅的采光性良好，又开阔了客厅的空间尺度 次卧保持基本的开间尺度，次卧能拥有较为宽敞的居住空间 厨房为封闭式，阻止油烟的污染 双阳台配置，增加采光面 １、基本面： 强调居住功能 主卧舒适感 空间布局的私密性 ２、创新价值点 双观景阳台 创新价值点——增添二房情趣舒适度 多手段的面积赠送（常规手段，必选动作） 转角凸窗 落地倒凸窗 转角凸窗 赠送内庭院 内阳台 阳台 内阳台 附送内庭院改做个性功能空间；隔成瑜伽室、游戏室、冥想室等个性空间，提升居住功能品质 可以作为阳光室 可以作为休闲房 城市景观阳台，弹性功能空间 溢价必选动作 搭接阳台、提升居住空间 一步法式阳台全部赠送 创新价值点——增添二房情趣舒适度 小户立体户型——错复式小户型/挑空客厅设计，大面积赠送2.2米层高 复跃式：小空间立体户型 高厅 卧室 卧室 卧室 卧室 高厅 前提：自然层高不能突破3米，但局部（如客厅）高度可突破 空间紧凑、创新产品富于空间情趣、满足经济实力有限，但向往复式空间的小户型需求者。 4.1米 4.1米 3米 2.2米 3米 溢价创新动作 三房户型细部建议 沌口三房客户访谈——市场上面积适中，舒适度较好，户型主要为大平层，基本无户型创新 客户访谈： 在沌口买三房，主要讲究空间的舒适性，户型较好，动线安排与布局较合理，同时需要多阳台等来满足居住的通透性； 三房赠送面积外，希望有更多方面满足居住舒适性 沌口三房产品基本为120-130平方，面积较大的三房房型为主； 三房产品设计功能分区较强，空间尺度较为舒适； 基本有入户花园及露台作为赠送空间来吸引客户。 户型结构不合理 空间浪费较大，客厅及主卧朝向不好等 君融天湖 金太阳米兰小镇 满足沌口人群对三房大、景观、朝向的基本需求，但是并无户型创新 户型值提升——（大面积舒适度） 把控面积段——面积段处于适中阶段 通过大面积赠送外部空间