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海南淘屋居房地产营销策划有限公司 　　篇一：琼海某房地产营销策划方案 　　“********”营销策划方案  　　销售策划部编写 　　第一部分：市场篇 　　一、区域简介  　　1、琼海简介：  　　琼海，年轻而富有魅力的城市，被誉为海南省东海岸的明珠。充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛，构架起琼海的与众不同。红色的历程、蓝色的诱惑、绿色的魅力，张扬出琼海光彩四射。  　　琼海市基础设施良好，交通通讯发达。由嘉积、博鳌、官塘三大组团构成的大琼海，在 21 世纪初推进城市化进程中崛起为海南第三大城市。琼海倍受胡锦涛、江泽民、温家宝、朱镕基等党和国家领导人的关怀与重视。他们亲临琼海，向亚洲乃至世界发出热情的邀请，琼海聚集了四海群贤，也聚拢了天下目光。  　　琼海，历史悠久、人杰地灵、物阜民丰，文化发达，是著名的侨乡、鱼米之乡。在这块美丽而神奇的土地上，资源丰富、社会安定、民风高尚、环境良好，是国内外投资商的乐园与天堂。琼海到处是春潮涌、人气旺、商机多、气象新。  　　站在新世纪改革开放的新潮头，琼海人民牢牢把握历史发展的新机遇，把琼海创建成中国优秀城市，五创全国双拥模范城。今天，琼海人坚持以人为本的科学发展观，朝着实现中等城市、建设海洋经济强市、生态示范市、海南岛东商贸中心的目标跨步迈进。  　　2、自然地理 　　琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距南端的三亚市163公里。南距万宁市60公里，北连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港。琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24°C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方千卡，终年无霜雪。 　　二、区域房地产市场现状：  　　XX年底以前，琼海的房价一直处于低价运行，均价1000多元／㎡。琼海郊区大盘“天来泉”项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二、三线区域土地的开发信心。  　　XX年以来，琼海房地产随着博鳌亚洲论坛在国内外影响力的扩大而广泛被岛外人士所看好，外销房产成为琼海房地产的主力，岛外销售量高达80%以上，购房者以北方地理环境恶劣地区客户为主。而本地的消费潜力非常低。市场需求造就了琼海楼市迅速繁荣，09年上半年新开发量高达100多万平方米，销售量也出现大幅增长，平均价位在2900——3400元／㎡之间。  　　琼海市嘉积镇位于海南省东部地区，属二线城市。地区经济相对较为落后，基础设施条件差，缺少新兴产业。琼海房地产随着博鳌亚洲论坛在国内外影响力的扩大而广泛被岛外人士所看好，其优越的地理位置及环境造势，琼海房地产呈现出以下几大特征：  　　1、从小规模开发转向大规模中高档次。  　　目前琼海房地产开发，很明显的可以看出琼海的房地产市场正由小规模低档次转向大规模中高档次，形成琼海中高档住宅聚集区，是修身养性的宝地，潜力很大的旅游地产经济。  　　不少看好区域发展前景而进入琼海房地产市场的开发企业，一改以前的几万甚至几千平方米开发量的小规模试探，几乎无一例外地选择了集约化、规模化的大盘作为开发目标。  　　2、楼盘素质决定区域竞争力  　　在房地产开发的圈子里有一条不成文的定律：“地段、地段，还是地段。”这种取向标准在相当长的时间内、相当大的范围里影响着相当多的地产人与购房者。仿佛只要有了好的地段，房子就一定热销；有了好的地段，房子就一定升值。反之，则不然。其实，在越来越理性的消费者面前，在越来越成熟的市场中，地段已经不再决定一切。相信在越来越激烈的市场竞争中，在买方市场的压力下， 　　房地产行业真正的发展方向将是“品质、品质，还是品质”。质优价廉、高性价比的住宅将是房地产市场热销不断的主角产品。 　　3、环境好·价略低，客户多属二次择业。  　　相对海口，三亚区域的价格，此区域的楼价相对显得很具吸引力，买一套一般的住房只需十万元，这样的价格对需要改善住房环境的二次置业者来说，是再合适不过的了。  　　另外从现阶段的购房的客户来看主要有以下特点：  　　1) 主流是北方地区客源为主，尤其退休老干部为主，区政府、各职能部门、部队转业干部，一些北方地区的有一定资金者,也是主要客户来源；  　　2) 客户对居住的外部环境，配套、物管有了新的认识，希望从里到外改善住房大环境，修身养性赢未来。  　　3) 本地还有一定的客户仍需存在。但本项目周边的多个楼盘正在运作，项目也在如火如荼的进行建设中。可对比性多，对于项目在区域内寻找客户的竞争压力日趋增显。  　　琼海正作为一个新的城市快速崛起！今天，因为城区大方面的整治，它是济南发展最快的区域；未来，将因其优越的地理环境及生态，成为海南最美的城区。其作为新兴的城市（观景养生地带·旅游地产经济）的内涵也将具有