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浅述建筑物区分所有权之共有权 　　[摘 要]近些年在我国房地产业兴起、商品房不断增多的情况下，新颁布的《物权法》确立了建筑物区分所有权制度。实践中，围绕着业主对建筑物共有部分的共有权产生的纠纷层出不穷，从建筑物区分所有权的理论着手，结合实践中遇到的具体问题，对小区停车位、窗前绿地、顶层空间等问题进行了分析。 　　[关键词]建筑物区分所有权 共有权 专有使用权 　　 　　建筑物区分所有权是近代各国物权法上一项重要的不动产权利，德国法称该项权利为“住宅所有权”、英美法称之为“公寓所有权”，在我国，建设部1989年发布的《城市异产毗邻房屋管理规定》曾用“异产毗邻房屋”这一概念来指称结构相连或具有共有、公用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。[1] 2007年新颁布的《物权法》第六章采纳了这一概念，称之为“业主的建筑物区分所有权”。 　　 　　一、建筑物区分所有权 　　有关建筑物区分所有权的概念，理论界有一元论说、二元论说、三元论说等几种。一元论说又分为专有权说与共有权说，其中专有权说认为建筑物区分所有权是指区分所有权人于区分所有建筑物专有部分上所享有的权利；共有权说则将建筑物整体视为全体区分所有权人共有。二元论说认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有部分所有权与共有部分持分权所构成。三元论说又称“最广义区分所有权说”，该说认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务所产生的成员权的总称。[2]我国理论界通说采纳三元论说，认为建筑物区分所有权是一项复合型权利，由专有权、共有权以及成员权三部分构成。 　　 　　二、建筑物共有部分的范围和性质 　　在各国的立法中，对共有部分范围的规定不尽相同。《意大利民法典》第1117条规定:“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层不同单位的所有人共有:(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶以及其他所有必须共用的部分；(2)门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所；(3)任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，以及直到通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。”[3]我国《物权法》第70条也对共有部分进行了规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”然而一个“等”字，使得建筑物中到底何为专有部分，何为共有部分，都变得极其模糊，这不能不说是此次物权法立法的一大遗憾。 　　共有分为共同共有和按份共有，然而至于我国的业主共有权属于何种性质，《物权法》并未明确规定。按照《物权法》第80条的规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”既然物业费用、收益分享均是按照业主享有的专有部分的比例进行分摊，一个合理的推论就是业主的共有权属于按份共有。然而笔者认为, 共有权的性质应当根据具体的使用情况确定，不能简单的认定为按份共有，这样会将建筑物区分所有权人的权利实质性的分开。同时，我们也不能认定其为共同共有，因为如果收益平均分配，对专有部分面积大的区分所有权人来讲是不公平的；如果费用平均分担,则对专有部分面积小的区分所有权人是不公平的。 　　 　　三、有争议的共有权问题分析 　　（一）停车位问题 　　引起人们最广泛关注的共有权问题就是小区的停车位问题。笔者认为，有关停车位的问题应该区别看待，即停车位的土地使用权费以及建设成本是否单独计算。如果其单独计算，未划入公摊面积，则停车位的所有权应归建筑物的原始让与人，即开发商合法享有，此时开发商就有权对停车位进行出售、出租等处分。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”如果停车位的土地使用权费以及建设成本没有单独计算，那么无疑这部分停车位应当属于全体业主共同所有；如果开发商对该共同部分进行了处分，就相当于赚取了双重利润，构成商业欺诈，业主可以要求其双倍返还。对于此种情况，业主可以到相关部门查询开发商建楼规划以及建楼成本，以确认该停车位的具体权利归属。[4] 　　停车位的使用毋庸置疑是一个利益，除非小区的每个业主都有一辆汽车并以均等的方式解决停车问题，否则如果让有车的业主无偿使用小区的公共道路停车，那么无疑会损害到无车业主的利益。按照民法权利义务对等的原则，在公共道路上停车