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度假村营销策划方案 　　篇一：XX度假村营销策划方案 　　第一部分营销策划总体思路  　　一、营销主题  　　1、XX名墅利益点整合与展开  　　2、XX名墅品牌的价值塑造  　　3、通盛房产品牌价值观整合  　　二、营销目标  　　1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛·XX名墅的强势品牌；  　　2、传达通盛房产的价值观念；  　　3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品，并取得经济效益与社会效益的双赢。  　　三、营销重点  　　通盛·XX名墅的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础上，所形成的与目标消费者之间的沟通策略和沟通技巧，它是产品与营销策略在推广中的延伸与发展。项目的营销推广运作重点表现在以下几个方  　　面：  　　1、对产品的实质性因素的利益点整合；  　　2、对产品的实质性因素转化为有利于传播的概念；  　　3、对产品的差异性特点整合，以及转化为有利于传播的概念；  　　4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念；  　　5、对推广形象与诉求因素的选择。  　　四、营销主题定位  　　1、对项目营销推广主题概念的整合；  　　2、对项目产品做框架性地推广。  　　第二部分市场分析  　　一、杭州别墅深入分析  　　就本项目的营销策略而言，对区域别墅市场的基本判研很关键，我们主要结合上一阶段的市调报告，集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析，然后才能对项目营销策略的制定提供可靠的市  　　场依据。  　　1、区块划分  　　1）之江旅游度假区区块  　　区域简介：该区域是杭州别墅发展最早的区域，区内拥有众多的著名的旅游景点及高档配套设施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。在1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。到上世纪90年代末期，随着 　　新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价基本在200－400万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫这样的顶级别墅。该区域的主要客户是杭州的私营企业主， 　　大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。  　　经典个案分析  　　西湖高尔夫别墅  　　位置：杭州之江路200号  　　发展商：浙江南都集团有限公司  　　基地参数：基地面积：170亩；  　　总建筑面积：3万平方米；总户数：78户。  　　销售价格：别墅均价9000—15000元／平方米  　　销售指数：佳  　　楼盘营销主题：居住文明的极至；绿海中的翡翠  　　综合评述：项目地处西湖高尔夫球场中央，周边拥有宋城、未来世界、六合塔等，周边交通便捷，商业配套齐全，开发商主要借助高尔夫文化的高贵特征，致力打造出“高尚、运动、健康”的形象，所以其营销主题也恰到好处的点出了这一特征，完美地塑造了高尚社区的品牌形象，同时在建筑产品上注重细部元素的精致追求，规划讲求自然和谐，将社区完美地融入到高尔夫球场这个大环境中，提高项目的附加价值，“绿海中的翡翠”当之无愧，从而使其成为杭州乃至全国有名的高尔夫别墅楼盘之一，其每套售价在400万元以上，最高达到1200万元/套。而且其也受到了海外在杭人士的青睐，成为了杭州第一个面向全国和  　　海外销售的国际化楼盘。  　　之江度假村区域别墅楼盘一览表  　　不理想。之后在上个世纪90年代中后期又有金苑山庄别墅开发，但一直没有在市场上形成大的反响。直到上个世纪九十年代末，随着万安秀水山庄的开发，带动了该区域别墅市场的发展，并逐步形成气候。到目前已有1000余亩的金都富春山居、650亩的绿城七里香溪、500亩的颐景山庄等项目，另外据了解还有3000亩左右的土地在进行储备。富阳银湖开发区的别墅单价一般在7500－9000元／平方米左右，单套总价约150－350万，客户以杭州人为主，约占60％，省内外地人约30％，另外还有约10％的省外人士及港台人士。富阳银湖开发区的别墅销售状况总体来说良好，但在个体之间存在差异也较大，这主要是受到  　　区域条件的限制及产品品质的差异也较大。  　　经典个案分析：  　　富春山居  　　位置：富阳银湖开发区320国道旁  　　开发商：金都房产  　　项目概况：项目占地面积1000余亩，规划开发600余幢单体别墅与100幢左右的联体别墅，绿化率超过45%，容积率约0．5左右。项目分两期开发，现一