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基于模糊神经网络的房地产投资风险评价研究 　　摘要：在分析房地产投资风险内外部因素的基础上，构建房地产投资风险评价的指标体系，建立基于模糊神经网络（FNN）的评价模型并选取西安某房地产开发项目为案例，验证了该评价模型的可行性。结果表明，采用的FNN的方法对房地产投资风险进行评价，能够较好地结合定性与定量因素对房地产开发方案的可行性进行评估，为房地产开发商有效规避投资风险提供依据。 　　关键词：模糊神经网络；房地产投资；风险评价 　　中图分类号：F832.48 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2012）01-0025-05 　　 　　 一、引言 　　近年来我国房地产行业飞速发展，已成为对我国国民经济发展有重大影响的产业，对于改善人民居住条件，促进相关产业的发展起到了积极的作用[1]。房地产投资是一项高风险与高收益并存的经济活动，具有周期长、投资额大、影响因素多、涉及范围广的特点。风险贯穿于房地产开发的整个周期，市场供求、技术质量、融资利率及管理经营等任何一个相关因素的变化都会对投资结果产生重要影响。为有效地识别和规避风险，减少不确定因素对房地产投资与开发的影响，避免造成重大损失，有必要对房地产开发过程中可能出现的风险进行预测和评估，使房地产项目实施人员掌握风险的类别与重要程度，及时采取有效的应对措施，促进房地产市场健康、稳定发展。 　　影响房地产投资风险的因素有与企业建设、资本和管理经营等相关的内部因素，也有国家政策、市场环境等不可预知的外部因素，由此对房地产投资的影响具有非线性、复杂化的特点，因此对风险的评估需建立合理、科学的评价方法。目前对房地产投资风险进行评估常用的方法有：层次分析法（AHP）[2-3]、模糊综合评价法（FCE）[4]、蒙特卡罗模拟法[5]等。除此之外，张霞、胥碧华[6]在基于模糊数学的控制区间和记忆模型即FCIM模型上对房地产投资进行评估，既得出风险的大小也得出风险的概率，使投资者迅速采取措施；左石波等[7]应用DEA方法对多方案的房地产风险投资的有效性进行评价；施建刚、黄清林[8]运用了“收益―方差模型”和“收益―β值模型”对房地产投资风险进行控制应用。由于房地产投资风险的评价具有模糊性、多目标性、动态性及非线性的特点，应用模糊神经网络（FNN）能够处理模糊数据，具有极强的自学习和自适应能力，且能够精确描述复杂的非线性对象，与其他评价方法相比有其独特的优越性[9-10]。本研究即采用FNN方法，在对房地产投资风险进行识别的基础上，将房地产投资的历史数据经处理后作为FNN的输入节点，通过对评价指标的模糊化处理，然后利用已有的模糊规则库完成对投资风险的评价推理，并最终给出将评价的结果。图1为FNN房地产投资风险的评价过程。 　　 二、房地产投资风险的识别 　　影响房地产投资的因素有内部因素与外部因素。内部因素是房地产投资企业可以管理与控制的因素，主要指的是房地产投资企业对所投资对象的建设和管理经营方面可能产生的风险的控制；外部因素是房地产投资企业所不能控制的风险因素，与市场的客观环境有关，如国家房地产法律法规的出台、不可抗力的出现等，其中与房地产投资开发有关的系统性因素主要有国家对金融市场的以利率调节为主的金融风险和市场风险。本文即从影响房地产投资的内外部因素方面，将房地产投资的风险分为管理经营风险、建设风险、金融风险和市场风险[11-13]。 　　（一）管理经营风险 　　管理经营风险指的是在房地产开发经营过程中，由于管理者素质和经验的限制、决策的正确性、销售观念等因素的存在使得房地产投资项目的实现产生了不确定性。因而管理者的管理与决策的制定，以及对房地产项目的销售计划，是房地产投资项目能否实现价值的关键一步，房地产投资者通过对该项目的内部管理和对消费者需求的了解、住房制度的改革来更好地制定经营策略，这对房地产投资者收益的实现有重要的影响性。其主要包括决策的科学性、项目管理机制、销售理念及销售策略等几个方面的管理。 　　（二）建设风险 　　在房地产项目投资建设过程中，不仅需要大量的投资，耗用大量的物力、财力、人力和时间，而且可能由于建设技术不够成熟、相关配套技术滞后产生的不确定性、质量的不合格、建设工期的不按时、建设成本是否控制在合理范围内等都会给房地产项目投资者带来一定的风险，因而房地产投资企业通过对该项目存在的技术风险、质量风险、建设工期风险以及建设成本控制风险等方面的控制，以使房地产开发顺利进行。 　　（三）金融风险 　　金融风险指的是在房地产投资开发中由于金融系统及其变化的不确定性，而导致房地产投资开发项目无法到达其目标的可能性。主要包括三个方面：（1）利率风险：房地产投资是一种高投资的经营活动，要向银行等金融部门贷款，而利率的升高会使得成本增大，同样对