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基于居民收入的住宅项目区位选择研究 　　 【摘要】 居民对住房的选择主要体现在区位的选择上，会受到价格的影响。级差地租体现了住宅的价格，它和住宅区位有着紧密的联系。本文通过对影响级差地租的因素进行分析，探究受购买能力的影响，居民在选择住宅时的空间偏好，提出房地产开发应该以居民的需求为前提的观点，并对我国房地产市场的供需情况进行分析，在区位选择上给开发商提出了相关建议。 　　 【关键词】 房地产开发 区位选择 住宅项目 经济收入 　　 房地产行业在中国不断成熟，住宅项目占据了房地产市场的很大部分，而区位的选择是住宅开发项目的关键步骤。区位选择是否合适，决定着居民是否愿意去购买该开发项目的住房，而销售情况也正是开发商最为关心的。因此，区位的选择成为房地产市场买卖双方关注的焦点。 　　 房地产业是一种与区位紧密联系的产业，住宅价格与区位紧密相关。住宅区位是指住宅在城市中所处的位置，它包括了空间上的地理位置，也包括了这个位置所处的环境。城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。这主要是因为区位会影响土地产生的效益，区位好的土地能获得较高的收益，因此地租就高，这在房地产开发项目上就体现为房地产产品的价格。多种因素的共同作用产生了这种级差地租，比如地理位置、交通状况、商业服务业的发展程度、各种服务设施的完备程度、自然环境、人文环境等等。居民对不同区域所愿意支付的房地产产品价格是不一样的。对于配套设施完备、环境优越的区域来说，居民愿意支付较高的价格，反之，居民则愿意支付较低的价格。不同收入阶层的居民能够承受的地租价格是不相同的，因此他们在选择区位时考虑要素条件的角度也不同。住宅项目的开发要充分考虑居民的需求。 　　 一、不同阶层对区位的选择 　　 居民对住宅区位的选择可分为空间认知和空间偏好两个层次。空间认知主要是指居民对不同区域各种要素条件的了解和认识程度；空间偏好是指由于居民存在个人属性，因此他们选择居住区域时会有不同方面的偏好，这表现在他们是否能够并且愿意接受该区域的要素条件。分析不同阶层对区位的选择，应该从影响该区位的因素来着手。上面提到，居民的购买能力受到级差地租的影响，影响因素包括了位置、自然环境、交通等一系列因素。而居民有没有能力接受这些要素条件、是不是愿意接受这些要素条件，就表现为居民的空间偏好。 　　 1、环境条件的选择 　　 这里所说的环境条件包括地形、地貌、自然风光等地理条件，也包括人文社会环境。在地理条件方面，人们会首先选择在平地居住，生活、出行、活动等都较为方便。而开发商也喜欢在平地建造房屋，因为这样布局的选择性较大，建造费用较小，施工方便，这些都直接影响到房地产开发商的成本。高收入阶层有经济能力接受高水平的环境条件，他们对环境的选择主要是满足自己的心理舒适感。而对于中低收入阶层，要求相对简单，他们会考虑一些最基本的条件，如适宜居住、无有害因素的影响等。 　　 2、位置的选择 　　 房屋是一种高价值的产品。按照世界银行的标准，房价收入比是5∶1，而联合国制定的标准是3∶1，它客观反映了住宅生产和消费的本质的内在关系。但是，目前我国很多地区的房价收入比都超过了6倍。2006―2010年的五年中，全国的房价收入比一直大于7，2009年更是达到了8.03的历史新高，虽然2010年略有下降，达到了7.76，但依然属于房价过高的范畴。地价对房价有较大的影响，因此普通居民会选择地价便宜的区位，来降低支付的房价。 　　 在我国，经济收入较多的人能够承受比较高的租金，他们大多数集中在城市的内围，而经济收入少的人不能承担过多的租金，因此他们大多会集中在城市的外围。因为我国郊区的综合社会服务水平较差、公共设施还不完备、远离商业地区，因此地价低廉，房屋价格相对符合普通居民的收入水平。因此郊区住宅成为城市普通收入阶层主要选择的居住区位。 　　 3、交通的选择 　　 交通的通达性也影响房地产商对住宅区位的选择。交通的通达性直接影响着居民出行的方便程度，这会影响居民出行的成本费用。不管是何种阶层的人，都希望能够出行方便，以节省居民出行的时间成本和资金成本，因此他们都很注重住宅区位的交通否便利。 　　 4、社会聚集性 　　 A.W.伊文思认为居民存在着社会聚集性。社会聚集性表现为有相同需要的，或同一社会阶层的人在居住空间上聚集在一起，这就形成了所谓的富人聚集区和穷人聚集区。所以，高收入阶层的人很难去低档区位买房，而低收入阶层的人也不会去高档地段买房。 　　 一般来讲，房地产开发商在进行项目投资时都要仔细考虑以上各个因素，要明确投资对象是什么，以及希望什么样的收入阶层来购买自己的产品。而因为不同的社会群体、不同的收入阶层在选择区位时所考虑的内容是有差异的，因此开发商应根据社会的需求，合理选择不同的