衡阳市房地产业结构调整对策剖析.docVIP

衡阳市房地产业结构调整对策剖析 　　摘 要：目前衡阳房地产业近几年已进入快速发展的新阶段、无论是开发规模，还是销售状况在全国均处于中等水平，发展较为稳健。从衡阳的房地产市场供给结构状况来看，主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。 　　关键词：衡阳市；房地产业；结构调整；对策 　　 　　1 衡阳房地产业发展面临的主要问题 　　 　　(1)行业规模偏小，投资增长低于全国平均水平。衡阳房地产业的规模状况总量偏小，表现在一是房地产开发企业单位数少，高资质企业不多；二是衡阳房地产投资规模不仅占湖南的比重低，而且占经济总量的比重也偏低。从发展速度来看，2000-2004年衡阳房地产开发投资年均增速比全省平均水平(26.6%)低8.6个百分点，增速居全省的第5位，比湘南地区的永州和郴州分别低21.5和11.7个百分点。 　　(2)市场供应结构仍不够合理。从衡阳的房地产市场供给结构状况来看，主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。根据衡阳市目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为80m2左右，而目前市场供应的主流，已经超过这个界限，电梯房与大户型供应过剩导致结构性矛盾突出。目前，衡阳商品房的结构性矛盾突出表现在电梯房和大户型供过于求，相对应的楼梯房和小户型供需基本平衡，甚至从市场需求来看还显供应不足。市民购买大户型住宅意愿的下降，最主要的原因是因为衡阳市商品住宅消费市场基本上为自住型消费，在房价大幅上涨的情况下，大户型住宅不但单套总价越来越高，而且后期装修使用费用也很高，对于消费日渐理性的市民来说，既不经济、购买力不足，又不实用。因此，从2007年开始，大户型商品住宅不再受市民喜爱，许多市民都愿意选择了总价相对较低、经济实用的中小户型和住宅。据调查统计，2005至2008年上半年，衡阳市144 m2以下的中小户型商品住宅供应面积216.7万m2，销售面积177.9万m2，供销比为1.2：1，供求关系基本健康。衡阳市商品房供应结构不合理还表现在电梯房供过于求和商业营业用房的有价无市。 　　(3)商品房价格偏高，与城镇居民收入差距较大。2007年衡阳城镇居民人均可支配收入为10680元，户均可支配收入为32040元，在全省均排第7位，而房价在全省居第5位。按照小康标准，如果一个三口之家购买一套人均居住80m2的商品房，加上公摊面积等，购房者要支付的面积总和为100m2左右，按照当前平均销售价格水平，在衡阳市区需20万元左右，全市平均价格也需15万元左右。按2006年城镇居民的人均可支收入水平，一套房价与一个3口小康之家年可支配收入之比，衡阳城区为9.17：1，衡阳市平均7.7：1，在全省居第4位，房价与收入的反差较大。 　　(4)供销虽两旺，然隐现供给过剩。近年来，衡阳市商品房市场供应及销售都有大幅增加，这其中尤以商品住宅为甚。但是，商品房销售量的增幅要低于商品房供应量的增幅。受全国楼市大环境的影响，2008年衡阳市民住房消费观望情绪强烈，2008年衡阳市商品房销售量与2007年同期相比有较大幅度的减少，整个市场表现较为低迷。但同期内，衡阳市商品房供应量却仍然保持了大幅度的增加。2005至2007年，衡阳市商品房的供销比分别为1.13：1、1.26：1和1.17：1，供销较为平衡，而且年度之前的供销比也较为稳定，表明了衡阳商品房市场这三年稳定而快速地发展。但2008年上半年，衡阳市商品住宅供销比则变化为3.49：1，比值较之2007年同期提高了约381%。说明衡阳市商品房尤其是商品住宅市场当前面临着很大的供给过剩。而据调查统计，2005年到2008年上半年，衡阳市共积压商品房119.9万m2，其中商品住宅积压面积达到了115.8万m2，占比达96.6%，接近2005、2006及2008年上半年销售商品住宅的总和。 　　(5)商品住宅市场销售日渐萎缩。从2003年开始衡阳市告别了住房短缺时代，市区人均住房面积达24.48 m2，建筑面积突破30m2，处于我省乃至我国中等偏上水平。但随着开发量的增加，积压商品房总量也仍在继续增加，据统计：2003年末空置房面积为39.75万m2，增幅达到了112.1%。特别是进入2007年以来衡阳市商品房和商品住宅两项销售指标增长减缓的势头，商品房销售不畅，价格有所下降。以衡阳市城市居民可支配收入7205元，买100 m2房屋需要12万左右计算，一个居民要15至20年才能买得起，相对城市居民收入来说房价还是有点偏高。从2003年现有空置房来看：衡阳市商品房空置量增加了112.1%，也就是说，房地产业正在出现的新一轮调整，完全是由房地产业自身的发展规律所决定的，也是产业自身健康发展的必然要求。 　　 　　2 促进衡阳