装配式住宅开发建设初析.docVIP

装配式住宅开发建设初析 　　【摘 要】 无论是在国家层面还是上海市地方层面，装配式住宅建设都已进入推进实施的关键时刻，相较于传统全现浇结构住宅，装配式住宅在品质、工期、成本、节能环保方面有着诸多优势，作为房地产开发企业，应尽早主动适应政策要求，深刻认识装配式住宅建设对传统施工方式带来的巨大冲击，找准装配式住宅建设的重点和难点，先行一步做好人力资源、技术、管理以及供应商体系的储备，建立竞争优势。 　　近二十年来，我国住宅地产的发展可谓轰轰烈烈、日新月异，然而住宅建设的施工现场仍绝大多数采用传统的湿作业模式，存在浪费资源、低效率、手工操作比例高的共性问题，导致质量难以有效控制。在此背景下，国家和地方政府近几年纷纷出台了推进装配式住宅建设的规范性要求，以期用产业化的模式改造传统住宅建设生产方式，向着绿色、环保、高效、优质的方向稳步迈进。 　　一、国家和上海市对装配式住宅的推进要求 　　2013年1月1日，国务院办公厅转发发改委、住建部《绿色建筑行动方案》（国办发【2013】1号），将“推动建筑工业化”作为十大任务之一；上海市于2013年8月15日下发《关于本市进一步推进装配式建筑发展的若干意见》。2014年6月，上海出台了《上海市绿色建筑发展三年行动计划（2014-2016）》，明确各区县政府在本区域供地面积总量中落实的装配式建筑的建筑面积比例，2015年不少于50%；2016年，外环线以内符合条件的新建民用建筑在原则上全部采用装配式建筑，装配式住宅规模将大幅度提高。装配率标准：外环内不少于25%，外环外不少于15%。 　　二、装配式住宅与传统住宅的区别 　　（一）质量稳定性有质的提升 　　万科作为房地产行业推行装配式住宅的先行者，早在1999年就开始了住宅建设工业化的研究。建设行业的新材料、新技术众多，地产界的领头羊为何对此情有独钟，王石在数年前的一句话可以解释，“当一个房地产企业发展到600亿营业额的时候，若不能通过住宅工业化实现质量系统控制，继续发展就会成为一场灾难”。数年过去，言犹在耳，今天的万科不但在年销售额上已迈上2000亿台阶，在装配式住宅方面，也可以说是一骑绝尘。从近年来装配式住宅建设的实践可以看出，发展装配式住宅，可以通过工厂严格的标准化流水线作业，保证产品品质的一致性和稳定性，避免在现场操作中由于工人技术水平和责任心的参差不齐导致的质量问题，从而有效改善结构平整度和尺寸精度，并使得渗漏、开裂等质量通病大幅减少。 　　（二）生产方式不同 　　装配式住宅除了将混凝土部分在工厂预制成型，还可以将保温、门窗、外墙装饰等同步在工厂中一次性制作完成，减少现场二次结构、门窗、粉刷、保温等工作内容，大大缩短工期，整体交付时间一般比传统方式快30%-50%。 　　（三）成本及资金效率优势可逐步显现 　　在当前阶段，装配式住宅产业链尚不十分完善，产业链上各环节的相关企业数量有限，难以形成有效竞争，导致装配式住宅的成本优势尚不明显。据测算，当前住宅小区开发建设，只有体量超过10万平方米，成本上才能优于传统住宅。但如果进行严格意义上的全面成本分析，装配式住宅由于工期大大缩短而使资金回笼速度大大加快，资金周转率显著提高，所以综合考虑后，项目的内部收益率相较传统建设方式将有巨大优势，由此带来的广义的成本优势（或者说是资金效率优势）实际是非常可观的。 　　三、装配式住宅施工的要点和难点 　　相较于传统全现浇结构的住宅，装配式住宅在施工过程中存在一些独特的要点和难点，笔者认为，节点施工和防水施工是尤为突出的两点。 　　（一）节点施工 　　目前应用最为广泛的装配式住宅体系为：竖向结构部分（柱、剪力墙）现浇、水平结构部分（楼板、梁）叠合、非结构部分（外墙挂板、内隔墙、楼梯、阳台板、空调板）预制装配。（如下图所示） 　　1、装配式住宅的特点决定了工厂预制好的墙板、楼板、梁在吊装安放至现场轴线位置后需进行大量的后浇连接节点施工，由此节点施工的质量对于整体结构的抗震性能乃至防水性能都有着至关重要的影响。 　　2、应根据结构类型、抗震等级、设防烈度以及建筑高度来选择适当的节点连接方式和构造措施。 　　3、装配式结构的节点和连接应同时满足使用和施工阶段的承载力、稳定性和变形的要求；在保证结构整体受力性能的前提下，应力求连接构造简单，传力直接，受力明确；所有构件承受的荷载和作用，应有可靠的传向基础的连续的传递路径。 　　4、承重结构中节点和连接的承载能力和延性不宜低于同类现浇结构，亦不宜低于预制构件本身，应满足“强剪弱弯，更强节点”的原则。 　　5、钢筋采用套筒灌浆连接、浆锚搭接连接、焊接连接或机械连接；预制构件与现浇混凝土的接触面采用拉毛、凿毛或表面露石处理。 　　（二）防水 　　1、防水施工主要应该注意防水构造