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信达行——武汉房地产市场研究月报 2012 年12 月刊 1 月份市场月报 目 录 第一部分 市场讯息 1 一、市场动态 1 二、近期最新政策解读 3 三、重大市政规划信息 4 第二部分 房地产市场动态 5 一、商品房市场 5 1、 武汉主城区总体行情 5 2、 武汉主城区市场综合比较 8 3、 武汉远城区片区商品住宅成交均价及销量情况 10 第三部分 区域竞品项目分析 11 第四部分 市场大势与后续展望 12 第五部分 项目工作月度总结 14 1 信达行——武汉房地产市场研究月报 2012 年12 月刊 第一部分 市场讯息 一、市场动态 ■□楼市调控政策定调：坚持限购政策不放松 在25 日召开的建设工作会议上，住建部尽管再次敲定了坚持限购政策不放松，但也明确表态支持合理的改善性住房需求。 在2010 年实施限购以来，对于改善性住房需求做出明确支持的表态，这还是第一次。受此影响，地产股在25 日大涨4%，再次 印证了“房地产市场最大的不确定性是政策这一结论”。业界普遍判断，2013 年调控的基本逻辑是：继续保持对于主要城市限 购高压，同时积极支持改善性需求入市来消化产能和缓解地方政府财政压力。因此，2013 年房地产市场调控政策的主基调是“稳”， 不会出台新的调控政策。 但是，值得注意的是，2012 年 11 月，70 个大中城市中有28 个城市的房价已经超过年初的水平，而今年 1 月份只有2 个 城市的房价超过年初水平。在具有风向标意义的一线和主要二线城市，近期房价上涨的幅度更大。业界对于当前楼市暖 冬将 延续到 2013 年达成一致，再考虑到 2013 年的楼市大环境，我们认为 2013 年主要城市房价上涨的动力很足，不排除部分城市 房价快速上涨。 ■□发改委：城镇化将推人地挂钩新政防止以地生钱 与之前城镇化“摊大饼”方式不同，此次城镇化更强调“人”，其中特别提出探索实行“人地挂钩”政策， 以推进更有质量的城镇化。 据了解，对于作为城镇化核心问题的土地制度，《规划》指出，按照管住总量，严控增量，盘活土地存量的 1 信达行——武汉房地产市场研究月报 2012 年12 月刊 原则，创新土地管理制度，优化城乡土地利用结构，有效化解城镇化进程中建设用地需求和耕地资源保护的矛盾。 《规划》指出，在扩大城镇建设用地增加规模与本地区农村建设用地减少规模相挂钩的试点经验范围的基础 上，探索实行“人地挂钩”的政策，即城乡之间城镇 建设用地的增加规模与吸纳农村人口进城定居的规模相挂 钩，地区之间城镇建设用地增加规模与吸纳外来人口定居的规模相挂钩。 ■□住建部：极有可能会出台抑制房价上涨的新政策——房产税试点在主要城市进行扩容。 首先，限购政策的作用效果在边际递减。限购、限贷政策执行两年有余，市场似乎产生“抗药性”，近期房 价上涨主要发生在限购政策执行严厉的一、二线城市。在限购执行最为严厉的一线城市，房价则上涨得更快；另 一方面，2013 年，结构性减税的力度将比 2012 年更大，而经济增速放缓、房地产调控、产业结构升级背景下财 政收入增长前景也不乐观， 此外 2013 年银行信贷对于地方政府的敞口更加谨慎，债券融资尽管在未来会出现趋 势性增长，但难以在短期内如银行信贷那样放量供应。在支出方面，2013 年地方债务偿还、基建投资和保障房 建设等资金投入量非常大。因此，我们预计 2013 年地方政府财政压力将比 2012 年更重，放松限购、限贷的“小 动作”也将更多。 其次，2013 年我国物价和货币政策形势也有利于房价上涨。2013 年尽管确立了稳货币和宽财政的政策组合， 但中央经济工作会议明确指出“要