房地产估课件第一章 导论.pptVIP

2007.2 第一章 导论 * 一、房地产市场特点 房地产市场是产权交易市场 房地产市场是区域性市场 房地产市场是不完全竞争市场 房地产市场具有周期性 2007.2 第一章 导论 * 房地产市场调查的内容 房地产市场环境调查 房地产市场需求和消费行为调查 房地产产品调查 房地产价格调查 2007.2 第一章 导论 * 房地产市场调查的程序 调查准备。确定调查的问题及地域范围，制定调查计划与方法。 正式调查。收集资料。 结果处理。将收集的资料进行分类、统计、分析。 2007.2 第一章 导论 * 房地产市场调查的方法 直接调查法。直接与调查对象接触、交流。 间接调查法。通过报刊、电视、网络收集有关房地产资料，然后进行分析，去伪存真。 直接征询。问卷调查。 现场“踩点”调查。调查者伪装成买楼者，获取交易资料。 2007.2 第一章 导论 * (2)集体所有土地的最终处分权属于国家 如国家因铁路、公路等大型交通设施或其他基础设施如环境保护等建设的需要而需征用集体所有土地的，集体土地所有单位应服从国家建设和发展的需要，同意征用，具有明显的强制性； 集体土地所有权不能转让，但可以承包，既可以承包给本集体经济组织的成员，也可以承包给本集体经济组织以外的单位或个人； 集体所有土地只有经征用转化为国有土地后，才能出让、转让，进入土地(房地产)市场。 2007.2 第一章 导论 * (3)集体所有土地在被征用时其经济利益得不到应有的满足 尽管对集体所有土地的征用有一定的经济补偿，但仅仅是补偿，并非是对等的经济交换关系，也不考虑实际的市场情况及其发展趋势。 然而，土地的价格主要地是由土地未来能给所有者或使用者可能带来的经济收益所决定的，而不是过去的收益水平。过去的收益水平仅是一种参考。 2007.2 第一章 导论 * 房地产估价表现为一种主观的活动，但要剔除主观因素的干扰，客观的评估。为此，许多国家规定： 估价人员与被估价房地产有利害关系时要采取回避的办法； 估价收费不能与估价额完全挂钩； 规定了估价规范或标准。 2007.2 第一章 导论 * 即时性 房地产价格具有很强的时间性，同一宗房地产在不同的时点上就会有不同的价格； 对过去已经消失的房地产和未来尚未建立的房地产的估价均必须将其模拟为某一时刻存在。 2007.2 第一章 导论 * 市场性 房地产估价以实际市场为基础，在模拟市场条件下，对房地产现实状况进行评估。而不论该房地产是否需要进入市场交易。 估价结果的有效性，需要按市场标准进行检验。 2007.2 第一章 导论 * 预测性 是指房地产的估价工作是用预测房地产在未来时空的潜能说明现实的。即通过预见未来而判定现实的价格。表现在： 通过预测未来的收益借以评估现在的价格； 通过预期未来的房地产的使用状况借以评估现在的房地产价格； 通过预期房地产的使用年限来评估出现在的价格。 2007.2 第一章 导论 * 公正性 是指房地产估价行为对于估价当事人具有独立性，它服务于房地产估价本身的需要，而不是服务于估价当事人中任何一方的需要。表现为： 房地产估价是按公正的估价标准与规程进行的。 估价主体应该是与估价对象房地产及评估当事人没有利害关系的第三者。 2007.2 第一章 导论 * 咨询性 指房地产估价结论只是一种有关待估房地产价值的专业化意见，这种意见本身并无强制执行的效力。 评估结论为房地产买卖提供参考，成交价不一定就是评估价； 房地产估价机构可以为房地产交易提供专业服务，也可以为房地产投资、经营、开发提供咨询服务。 2007.2 第一章 导论 * 专业性 房地产估价机构拥有专业人员，专业人员具备专业知识、专业资格、专业职称。 为社会提供“房地产估价”这一专业服务。 2007.2 第一章 导论 * 估价目的 指为何种需要而评估房地产价格。房地产估价目的的类型有： 房地产交易； 房地产课税、保险； 房地产管理； 处理房地产纠纷； 房地产经营。 2007.2 第一章 导论 * 估价标准 指估价中应遵循的公允的价格标准，这一价格标准是公开的市场价值，即在公开市场条件下房地产最可能实现的价格。 房地产评估价格是客观价格，又称公平价格，而不是委托人或估价人员所希望或认定的价格。 2007.2 第一章 导论 * 理论上的必要性 房地产市场是不完全竞争市场，难以形成公众容易识别的适当价格； 对房地产价格评估需要专门的知识和经验，非专业人员难以做到； 有助于建立合理的房地产交易秩序，保障房地产交易的公平。 2007.2 第一章 导论 * 合法原则 房地产估价要符合国家的法律法规和当地政府的有关规定。 1.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 2.在房地产