2018年房地产投资策略教学讲义.pptVIP

汇聚财智 共享成长;;;;;近年来住宅用地价格增速显然高于商业、工业用地 住宅用地价格某些年份有飞跃式增长 与房价增长相对应 互相推动关系;;囤地严重 近期土地出让增长明显 结构不合理才是大问题;;;目 录;;分类;;;;;目 录;目前商业模式的困境;06年地产企业资本化元年 参考报告《资本化 规模化 兼论成长》 07年股权融资380亿元 盈利增长了127% 08年融资规模下降 09年恢复正常水平;上市房企再融资首先通过国土部审查才有可能获得证监会审核资格 去年提出A股房企融资困难将成为常态 目前超过900亿再融资受阻 融资的受限会影响到企业的成长性;未来地价占售价的比重会继续提高，原因： 住宅土地出让溢价率越来越高 未来开发商赚取“土地时间价值”的机会大大减少 ; 土地增值税的严格执行将对高毛利、低周转重资产型的公司不利 毛利率超过35%，土地增值税税率会有大幅度的??高 持有环节税收出台会影响需求从而间接影响房企销售价格以及速度 ;;06年来在成交量累计同比增长的同时估值不断的上扬 07年数次加息后，9月底央行公布第二套房贷政策后成交同比增速下滑带动估值下滑 08年年底随着政策救市政策的推出，成交同比上涨带动估值上涨 09年下半年起政策再次调控，成交与估值再次下滑;;;;;;;;;苏雪晶，长江证券首席分析师　从事房地产行业研究4年　有实际地