房地产估价课件第章 成本法.pptVIP

2007.1 第四章 成本法 * 四、估价过程 (一)估算建筑物价格 建筑物价格＝建筑物的重新建造完全价值-建筑物折旧 根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价为： 厂房：900元／m2 仓库：600元／m2 行政楼：l 500元／m2 2007.1 第四章 成本法 * 折旧用两种方法计算： 1．耐用年限法 根据规定，厂房耐用年限50年，残值率为零；仓库耐用年限30年，残值率为3％；行政楼耐用年限50年，残值率为2％ 2007.1 第四章 成本法 * 2．成新折扣法 对照建筑物成新度的判定标准，对上述建筑物实地观察的结果如下： 厂房的成新度：85％ 仓库的成新度：80％ 行政楼的成新度：95％ 2007.1 第四章 成本法 * 综合两种方法的计算结果，以成新折扣法的计算结果为主，参考耐用年限法的计算结果，再结合估价人员的判断，最后确定厂房的价值为l 160万元，仓库的价值为49万元，行政楼的价值为282万元，合计建筑物价格为1 491万元。 2007.1 第四章 成本法 * (二)估算土地价格 该地区土地等级为三级，对应的土地标推价格为400元／m2，考虑到该房地产交通便利，地形平整，城市基础设施条件较好，因此给予15％的地价修正： 2007.1 第四章 成本法 * （三）该房地产价格 房地产价格=土地价格+建筑物价格 2007.1 第四章 成本法 * 面积比较法 又称分部分项法。 将委估建筑物先分成各个分部分项工程，如基础、地面、墙面、楼板、门窗、屋面等； 然后利用建筑工程综合预算定额查出各分部分项的单位成本，分别乘以委估建筑物各分部分项的数量单位，再累加得到委估建筑物的总成本。 2007.1 第四章 成本法 * 工料估算法 又称数量调查法。 通过测算建筑物开发所需要的一切人工和材料的数量，分别乘以它们各自的单价，再逐一累加求得委估建筑物的重新建造成本。 2007.1 第四章 成本法 * 委估房地产概况：该房地产为某企业的房地产，地处某市东北部，交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好。土地面积5000m2，地块呈南北走向；建筑物面积共18000m2，其中厂房，15000m2；仓库，1000m2，行政楼2000 m2。厂房为钢筋混凝土结构，1993年9月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于1994年9月竣工交付使用。该地区土地等级为三级，对应的土地标准价格为400元／m2，考虑到该房地产交通便利，地形平整，城市基础设施条件较好，因此给予15％的地价修正。根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价格为：厂房：900元／m2；仓库：600元／m2；行政楼：1500元／m2。估计厂房耐用年限50年，残值率为零；仓库耐用年限30年，残值率为3％；行政楼耐用年限50年，残值率为2％。要求评估出该房地产1998年9月的市场价格。 第四章 成本法 第四章 成本法 2007.1 第四章 成本法 * 第四章 成本法 一、成本法的含义 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的范围和局限性 四、成本法的操作步骤 五、成本法的基本公式 六、重建成本与重置成本 七、重新建造完全价值的构成 八、重新建造完全价值的估算方法 九、建筑物折旧估算的基本概念 十、建筑物折旧估算的基本方法 十一、成本法应用举例 2007.1 第四章 成本法 * 一、成本法的含义 成本法(cost approach)，又称原价法，加合法，重置成本法等，是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 它实际上是以房地产价格各构成部分的累加来估算房地产价格的方法。 2007.1 第四章 成本法 * 成本法中“成本”的含义 完全性:包括开发商的全部成本、开发商的正常利润和应纳税金。 现时性：在估价时点的重新建造成本。 客观性：是必要而正常的成本，不是开发过程中实际发生的成本。 2007.1 第四章 成本法 * 二、成本法的理论依据 从卖方的角度看，成本法的理论依据是生产费用理论。 从买方的角度看，成本法的理论依据是替代原理。 2007.1 第四章 成本法 * 三、成本法适用的范围和局限性 适用范围 局限性 2007.1 第四章 成本法 * 由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多，或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成本法。 有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到比较理想的房地产可比实例作估价参照物。 抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。 2007.1 第四章 成本法 * 四、成本法的操