2017年汤池南山三食六巷整体营销策略报告.pptxVIP

经过两轮的双向沟通， 针对南山·三食六巷项目，双方达成统一目标： 须实现一期、二期整体运作成功。 直白的说，就是须同时确保自有物业的成功运营，和可售物业的成功销售，单方面的成功都意味着项目的失败。这是死命令！ 首先，基于目前的整体定位，我们要先弄明白一个问题： 本案的自持和可售物业如何平衡，才有利于整体运作？ 博物馆 旅馆 旅馆 戏台 滨 水 休 闲 商 业 综合商业 综合商业 特色零售商业 特色零售商业 旅客服 务中心 集散广场 演 艺 广 场 一期 创意零售、特色名小吃、戏台和演艺广场、集散广场等 二期 博物馆、旅馆、滨水休闲商业、特色零售商业和综合商业等 定 位 一期是整个项目成功运作的 一期的特色化经营，将成为项目整体的形象标签，成为汤池除温泉度假外的又一旅游名片， 吸引包括度假村外溢消费在内的，大量外部目的型旅游消费客群。 从目前的整体定位，我们可以清晰看出项目的： 引擎 所以，对于自持和可售物业的规划，我们的整体建议是： 一期全部自持，二期全部公开销售（博物馆除外） 理由1：一期是项目成功运营的核心驱动 理由2：一期是现房，而商业主要售卖的是市场预期 理由3：一期属内街铺，客户投资信心受运营影响大，而目前经营状况不佳 理由4：二期沿路分布，对整体运营的要求不高，且经营更加自由 理由5：二期是沿街铺，客户自营、投资的意向较一期更大 理由6：二期的商业价值、货值更高，有利于资本回收 1、汤池的温泉度假村在省内已久负盛名 2、但各项目却各自为战，吸引来自合肥及周边地市的目的型旅游消费 3、当地政府有意加快其他旅游资源的开发步伐 4、并整合、打造以温泉度假产业为依托的资源型特色旅游目的地 5、却由于旅游配套不足、推广不够而显得后劲乏力 6、而本案的出现，将在一定程度上弥补了当地旅游市场的空白 7、一期招商已过六成，并已积累一定的商家资源 虽然 项目面临的现实情况是： 汤池仍以本地消费占主导，旅游消费有待引导 一期建成后，在条件不成熟的情况下被迫开业 前期运营失败，与商家进驻开业呈现恶性循环 政府虽有意识，但对项目的实际支持行动较少 市场对项目信心严重不足，前景不被市场看好 可 是 ， 典型案例借鉴：肥西·三河古镇 三河，2500年的历史文化古镇，全镇总面积2.9平方公里，地处肥西、庐江、舒城三县交界，距离合肥约40分钟车程； 依托“八古历史遗迹”，打造极具当地文化的特色景区，成为合肥环巢湖带的重要景点之一； 景区建设之初，由政府牵头，经过长达2年的运营方见改观； 2015年，合肥市政府共投资近40亿对景区全面改造，将其打造成合肥的第一个5A级景区，当年国庆游客量达48万人。 三河古镇给我们的启示： 1、政府的鼎力支持 2、清晰的项目定位 3、运营方面的长期投入 PPT模板，各种推介会、开盘活动方案 年度方案、整合推广方案 暖场活动 等等 方案免费送 ＋ 微信 5019 35620 领取 典型案例借鉴：扬州·东关街 东关街给我们的启示： 1、特色环境 2、清晰定位 3、严格招商 东关街，位于古运河边，2014年依托原有的古建筑遗址，新建的特色文化主题街区，全长1122米； 项目倾力招商引进了1817年的四美酱园、1830年的谢馥春香粉店、1862年的潘广和五金店、1901年的夏广盛豆腐店、1909年的陈同兴鞋子店、1912年的乾大昌纸店、1923年的震泰昌香粉店、1936年的张洪兴当铺等多家老字号； 同时，在现代商业中穿插打造了具有扬州传统文化特色的陆陈行、油米坊、鲜鱼行、八鲜行、瓜果行、竹木行等近百家行当商家。 接下来， 我们将重点从占位/产品/招商/运营四个角度着手， 提出切实的解决方案。 结合合肥旅游市场和本项目情况，我们建议本案的市场定位： 立足10分|辐射60分|面向200分 立足10分钟之内的汤池镇，成为汤池旅游人群的最佳购物休闲场所 以当地旅游产业优势为依托，通过对项目特色文化的传播影响， 吸引周边60分钟车程的城市旅游消费。 同时通过持续性的运营，将本项目和当地旅游推向3小时车程的全省市场， 并可在成熟运营的基础上，进一步纵深发展。 为形成项目的可持续发展优势，建议本项目的对外形象定位为： 安徽传统文化传播平台 安徽非物质文化遗产传播平台 安徽建筑文化展示平台 安徽传统手工艺品展示平台 庐江特色文化传播平台 安徽传统美食体验平台 …… …… 南山·三食六巷不是主力店，也不是现代购物中心； 它是传统手工艺、传统文化、传统美食等的传播和销售平台，是客户感受安徽传统文化的平台；客户来到这里是为了观光旅游，感受安徽传统文化，而消费都是冲动型的。 南山·三食六巷将成合肥乃至安徽的一张旅游名片。 那