物业管理课程pp课件05前期物业管理.ppt

（一）建筑工程质量保修义务的主体 建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 《建筑法》第58条规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责”。 《建筑法》第60条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。” 《建设工程质量管理条例》第39条规定：“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。” 当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保修的第一责任人。 “房地产开发企业应当在商品房支付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 《物业管理条例》第31条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。” （二）建设工程的最低保修期限 （1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； （3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年； （5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 国家规定的是保修的“最低年限”，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。开发商的保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限止。 第三节 楼宇入伙与装修管理 业主(住户)入住前筹备工作 管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定)： 　　Ａ.入住前三个月，任命管理处主任，房管员2人(收款1人)到位，投入入住前的各项准备工作； 　　Ｂ.竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人(机电1人，给排水1人，电梯1人)进入现场，与机电维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程； 　　C.竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。部分保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业守卫工作； 　　Ｅ.入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；炊事员到位，食堂开餐；卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作；全部保安人员配齐上岗维修班组成立，人员配齐到位； 一、楼宇入伙 楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入伙手续，其中涉及一系列业主或使用人应当知晓、参考或必须签订的入伙手续文件。它们是： (1)入伙通知书； (2)入伙手续书； (3)收楼须知； (4)缴款通知书； (5)验楼情况表； (6)楼宇交接书。 楼宇入伙的程序 1.物业管理公司向业主或使用人寄发入伙手续文件： “入伙通知”应包括：入伙时间、入伙须知、收楼须知等，并分别约定日期，分批地请业主或使用权人带齐有关证件和费用，到指定地点办理入住手续。“入伙手续”包括进驻之前需要提供的资格审查文件；需缴纳的费用和相关款项；需要签署的相关文件领取钥匙等。 2.业主、使用权人验楼，并最终取得认可 　　验楼是业主或使用权人的一项基本权利，也是其入住的秘要程序。物业管理公司应派专人接待地向业主或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可，才补交购置物业或承租物业的余(欠)款，再进行下一步程序。 3.签定“物业管理合同”和“物业管理公约” 　　签约之前应给业主或使用权人一定的时间，让其细细阅读和认真推敲物业管理合同及物业管理公约的各项条款。经充分考虑在不存在疑义的情况下缴纳各项管理费用。 4.组织搬迁入住 　　在业主或使用权人办理完各项入住手续后，物业管理公司帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量帮助业主及使用权人搬迁入住，为其尽可能提供各种方便。 5.进行装修管理 　　由业主或使用权人提出书面申请，按照报批程序进行申报，物业公司经审核同意后，业主或使用权人方可进行物业的装修或二次装修。