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完善我国廉租房建设融资模式法律保障机制 　　 摘 要 廉租房制度是我国住房保障制度体系中的重要组成部分，但是，廉租房建设资金过度依赖中央财政拨款，融资困境一直无法有效解决。本文在对我国廉租房建设融资现状进行介绍的基础上，分别探讨了REITs融资模式、BOT融资模式的优势及其应用于我国廉租房建设融资的一系列风险，进而对此提出法律控制意见。 　　关键词 廉租房 REITs模式 BOT模式 法律风险 法律保障 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　一、我国廉租房建设融资渠发展现状 　　廉租房制度作为我国住房保障制度体系中的核心内容，对于保障民生、增进社会和谐，具有重要的作用。但是，由于廉租房本身所具有的非盈利性、福利性和社会保障性等特点决定了廉租房的开发建设面临很多困难，尤其融资困难。 　　根据《廉租住房保障资金管理办法》、《廉租住房保障办法》，廉租住房资金主要来源包括：财政拨款，包括中央财政收入和地方财政收入；住房公积金增值收益，即住房公积金业务收入与业务支出的差额；社会保障和社会捐款；土地出让金净收益等几个方面。 　　我国廉租房建设融资的传统模式主要是财政拨款的形式，这些传统模式存在着诸多缺陷。第一，政府财政压力大。由于廉租房的福利性，政府在廉租房的建设上面基本上是处于一个“输出”的状态。加之我国目前廉租房开发建设的融资渠道上，缺乏更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作，政府的财政负担沉重。第二，资金来源不稳定。除了财政支持以外，廉租房建设融资的一个重要渠道就是土地出让金的收益，此外还有社会捐赠以及尚存争议的住房公积金。这些资金来源因其本身性质极具不稳定性，非持续性。第三，法律机制不健全。我国目前在廉租房建设融资渠道的法律法规规定方面，内容滞后，条文较少，相关部门法律间衔接不够，对于廉租房建设的融资不能起到一个良性的指导性作用。 　　要切实改革我国廉租房建设融资模式、完善相应的法律保障机制的研究，才能有效地发挥廉租房制度的优势，促进我国住宅保障体系的完善。 　　二、我国廉租房建设融资REITs模式 　　（一）房地产投资信托基金的内涵。 　　房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts,简称REITs），实质上是一种证券化的产业投资，它是通过发行基金单位，集合公众投资者的资金，由专门机构经营管理，通过多元化投资进行投资组合。在有效降低风险的同时通过出租不动产产生收益,将此收益以派息的形式发放给股东，从而使投资者获得长期稳定的投资收益。REITs的具体运营模式是:（1）特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，简称SPV）首先对基金的募集进行筹划，确定募集的资金数以及适当的回报率等；（2）SPV与证券发行的承销商（证券公司）协商证券发行的具体事宜，由承销商进行证券发行；（3）履行相关政府审批手续后，将REITs在证券交易所上市交易，吸收公众投资；（4）将吸收来的投资汇入资产池，由SPV进行资产管理；（5）SPV把汇集来的资本投资于在未来可以产生稳定现金收入流的房地产项目上；（5）SPV将因经营房地产而产生的租金等收益按约定以派息的形式分配给出资者。 　　（二）我国发展REITs模式进行廉租房建设融资的法律风险。 　　1、缺少相关的法律规定。 　　首先，在信托立法方面，由于房地产投资信托基金在投资范围、投资者参与条件、资金的募集方式等方面有着其特殊性，没有专门的法律规范规制REITs，增大了其法律风险。同时，REITs的信托机构因其是专业投资房地产的机构，对其也应该有特殊资质的规定，这在我国的立法中也是空白。其次，在证券立法方面，《证券法》尚未对REITs有所涉及，而《证券投资基金法》是针对证券投资基金的专门立法，REITs作为产业投资基金， 并不适用此法。 　　2、现存的法规中存在不合理之处。 　　在我国，目前可以依照的法律法规中存在着发展REITs的瓶颈，在信托立法中体现的尤为突出。如《信托法》第29条规定：“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理，分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理，分别记账。”REITs的优势之一就是对众多投资者的资产进行重组，达到规模效应，此规定与REITs集合信托的特征不符。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第5条规定：“信托公司设立信托计划时，单个信托计划的自然人人数不得超过50人”；第8条规定：“信托公司推介信托计划时，不得进行公开营销宣传”。这些规定在融资方面严重阻碍了REITs在我国的发展。 　　（三）我国房地产投资信托基金法律风险的规制。 　　1、完善我国现存的涉及REITs的法律法规。 　　（1）信托立法方面。 　　取消或修改对REITs发展构成严重限制立法条款，如《信托法》中关