土地经济学第十章土地市场资料讲解.ppt

一、土地市场的内涵 1、土地市场就是土地买卖和交易的场所，是土地这种特殊商品在流通领域中发生的经济关系的总和。 2、土地市场由主体和客体构成。 §10 土地市场 §10.1 土地市场的内涵和功能 交易当事人 经纪人、公证人 银行 土地 土地权利 房地产 三、土地市场的职能 （二）有形市场 是指商品交易的场所，在这种市场上， 商品明码标价，买卖双方在固定的场所 进行交易。 （一）无形市场 是指没有固定的交易场所，通过广告、 经纪人及其他形式，实现商品的交换。 1、提供土地使用权交易场所，为各类土地使用权的交易、洽谈、展销及招标、拍卖、挂牌等活动提供专门场所，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所； 2、办理交易事务，为政府有关部门派出的办事机构提供服务窗口；方便交易各方办理有关手续； 3、提供交易信息，公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等； 4、代理土地交易，接受委托，实施土地使用权招标拍卖或受托代理土地使用权交易活动。 四、土地市场的功能 1、通过土地市场机制对土地资源进行高效配置 2、推动产业结构调整，优化生产结构 3、健全和完善市场体系，促进市场经济发展 §10.2 我国土地市场的现状和发展趋势 一、土地市场体系的建立与培育 （一）土地所有权市场——征地市场 城市 P国 P集 P相对 城市 P国 P集 P相对 沈阳 大连 北京 天津 南京 杭州 南通 1165 925 3426 898 1442 1103 671 33 62 72 46 44 74 59 34.3 13.9 46.6 18.5 31.8 13.9 10.4 青岛 济南 福州 广州 南宁 重庆 武汉 680 509 1008 2120 732 847 591 61 58 128 110 43 27 57 10.1 7.8 6.9 18.3 16.0 30.4 18.9 1、土地使用权出让市场——一级土地市场 2）土地使用权长约年租制——是指国家作为土地所有者，按照法定最高期限内的约定年期，在向承租人收取首期租赁价金的基础上，再按年收取租金，将土地使用权让渡给承租人的租赁形式。 —物权 （二）土地使用权市场 1）土地使用权出让制——是指国家将土地所有权和使用权分离开来，在一定期限内以一定的价格让渡土地的使用权。 ——有偿、有期限、有条件 出让形式： 批租制、租赁制—长约年租制 如湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山 出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌 据对43个大中城市调查，协议地价平均为每平方米165元，招标地价平均为每平方米507元，拍卖地价平均为每平方米1822元。三者之比为1：3：11。协议地价往往偏低原因是管理体制不完善，出让方是政府，但具体操作者是有自身利益的个人或单位，受让方是有自身利益的个人、企业等，协议出让往往是政府让利。 1990年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》为土地市场的发育提供了法律条件 2002年7月国土资源部颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让” 2006年，国务院发布31号文《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，要求全国统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。31号文明确要求工业用地必须招拍挂出让 2、土地使用权流转市场——二级土地市场 土地使用者 土地使用者 流转方式：转让、租赁、合资、合作、入股 ——债权 1、集体建设用地市场 2、农用地市场 （三）集体土地使用权市场 实际生活中，乡镇企业发展用地、三来一补企业、外资企业、合资企业以及部分城市企业在农村发展的用地，和部分高速公路用地，都先后不征而用。1995年，国家的政策导向开始发生变化，允许探索保留集体土地所有权，允许土地使用权流转的新模式。1995年江苏苏州集体建设用地使用权流转被允许试点，1997年有浙江的湖州、福建古田、河南安阳试点，目前，国土资源部已批准在各省同类 试点有30个。 2005年10月1日广东省开始正式实施 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》, 集体建设用地除了不能进行商品房开发外,与国有 土地是同地、同权、同价，直接入市流转。 据国土资源部在浙江省湖州市南询区的调查数据表明，该区2005年（10镇4乡）共有乡镇企业171个，涉及宗地186宗，面积共233.45公顷，其中由于出租、兼并、转让、入股、司法处置等致使农村集体土地使用权发生流转的乡镇企业就有122个，占到总数的71％，发生土地