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09年3月常州别墅市场统计分析报告 常州斯盖营销策划有限公司 2009年4月 目录 常州别墅市场综述 别墅产品的区域分析 别墅产品的供应分析 别墅产品的去化分析 别墅产品的价格分析 别墅产品类比 别墅市场客源分析 别墅市场的趋势走向 对于长兴项目的建议 一、常州别墅市场综述 从1997年开始到现在，经过十多年的时间，中国的别墅发生了很大的变化。 从当初的简单理解为可以停私家车的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅、照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到今天中式别墅的出现，整整花了十多年的时间。中国的别墅市场逐渐细分，经济性别墅和别墅豪宅呈现分庭抗礼的趋势。 随着别墅消费者的日益成熟和国家对房地产宏观调控政策的完善，别墅市场也日趋理性。中国别墅已经从短缺型的产品，发展成为现代都市人居理想不断具体实现的过程。 回顾常州的别墅市场，在中国别墅整个十多年的时间发展中，在几个时间节点上，常州别墅发展呈现不同的形式特征： 2003年，此时常州的别墅市场初步形成在城北（新北区）和城西两个板块，城北主要有美林国际村、御花园、阳光花园等，城西主要有莱茵花苑、都市桃源等。当时常州的别墅产品，在房产行业刚刚在常州发展起来的整体环境中，人们的接受程度不高。不过，当时也成了常州别墅发展的一个启蒙时期。 2003年以后，常州各个板块都有别墅推出，如城北的怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等，城西的都市桃源、秋水云庐，城南的新城南都等。到了2004年，随着新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的推出，常州别墅的产品力有了质的飞跃，在总体布局、弧形设计、建筑和景观融合上都达到了国内一流水准。 2006年，国家出台了相关的新政，加大了对别墅市场供应的宏观调控，对于未来别墅的发展行业之间不明确，新推的纯别墅个案减少，但是消费者购买别墅更加理性，观念在不断成熟，关心的因素也越来越多。在新政和消费者的双重压力下，开发商开始在品牌和产品特色上做文章。同时，别墅区域市场逐渐形成，如恐龙园别墅区域、西太湖别墅区域逐步被购房者看好。 2007年以后至今，随着世茂、路劲等国内大品牌开发商进驻常州，一批高端的别墅项目也在市场上陆续推出，这些开发公司凭借其成熟的运作经验和高人一等的产品品质，影响了一批消费者，虽然价格定位较高，但是品牌效应使得刚推出市场便受到消费者的追捧。 纵观整个常州的别墅市场，购买别墅的客户由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等因素的影响，转变到如今对天然景观考虑的较多；别墅风格由过去开发商模仿西式别墅到如今越来越注重把中国传统文化融入到别墅中去；别墅的地段从远离城市喧嚣的位置转变到如今出现越来越多的城市别墅，常州的别墅仍然在发展中。 二、别墅产品的区域分析 首先，将常州别墅板块划分为5个板块。板块划分依据为： 城北板块（龙城大道北侧），城南板块（新312国道南侧），城东板块（丽华路东侧），城西板块（长江路西侧），城中板块（龙城大道南侧，新312国道北侧）。 目前，常州市场在售的别墅有： 城北板块：香树湾花园、龙城福第、紫阳美地山庄、富琛苑、世茂香槟湖、彩虹城、中央花园 城西板块：青枫公馆、新城长岛、秋水云庐 城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、湖滨嘉园、莱蒙城、九洲豪廷苑、新城公馆、御城、中天名园、阳湖名城 城东板块：新城公园壹号 城中板块：荆溪人家、璞丽湾 常州已入住的项目为：御花园、美林国际村、阳光花园、东南花园、都市桃源、莱茵花苑、香江华庭、怡和花园、怀德名园、奥林匹克花园等。 以下为各板块分布图：红色标签表示目前市场在售的别墅，绿色标签表示已经入住的别墅项目。 从图中可以看出目前常州别墅市场的供应量为： 城南板块城北板块城西板块城中板块城东板块 ??目前常州在售别墅项目主要分布在城南板块，其中一部分为住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等； 另一部分集中在西太湖片区，如天安别墅、新城湖畔春秋等。随着我市将西太湖开发建设规划研究和西太湖保护开发概念性规划作为重点工作项目后，西太湖地区将打造成武进区新的现代化中心，而长兴房产等在此区域都有别墅规划用地，因此该区域以后会成为主要的高端住宅区。 ??本项目所属的城北板块的别墅区也分为两个部分，一部分集中在江阴区域，如香树湾和院、紫阳美地山庄、龙城福第、富琛苑，但是这些项目的目标客户主要还是常州地区的； 另外一部分集中在新北区政府东边青龙板块，如世茂香槟湖、中央花园、彩虹城等，都属于混合型社区，推案量相对城南板块的纯别墅区要少。 已经入住的别墅区也集中在新北区，是因为当时的新北区没有规划建设，在当时的别墅选址上属于香饽饽，随着新北区的发展，至今都成为老别墅区了。 从目前已经成交的地块信息来看，本项目所属的城北板块还会规划部分别墅产