地产估价知识.pptx

房地产估价的相关知识;房地产估价的定义;房地产估价的作用;? 4.房产保险??? 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。 5.申请银行贷款??? 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。 ?;?? 借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。6.解决房产纠纷??? 发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据 ;房地产估价的意义;　　所谓科学的分析是要求评估人员运用所学的评估专业知识，结合建筑学、市场学、物价学、心理学等方面的理论，对影响标的物评估的各种因素进行科学分析、判断。因此，房地产价格评估的目的就是运用科学的方法，对标的物价格的估定，使房地产在市场流通过程中有一个较为合理的价格，有利于加强房地产市场的管理。 二、房地产价格评估的意义 　　房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。 （一）、改革开放形势需要房地产价格评估 　;　改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。 　;　建立企业产权转移市场，通过产权转移，促进企业横向经济联系的发展，形成新的企业组合，推动新的企业群体、企业集团的兴起。但是产权转移意味着权利发生变化。为维护企业间的利益，在产权转移前应评估其价格，使联合的各方在对等条件下进行合作。有些城市已开始拟订企业产权转让试行办法，通过立法使产权转移纳入法治轨道，并促进企业横向经济联系和发展。 　　有偿使用国有土地，需要进行房地产价格评估。城市土地属国家所有，禁止任何人买卖。但是，在商品经济条件下土地所有权不能进入市场并不妨碍土地使用权进入市场，成为买卖对象。武汉、天津、上海，广州、深圳、厦门等市先后制订了土地使用权有偿出让和转让的办法，这说明我国已开始改革 ;无偿，无期使用城市土地制度。广州市在近几年来采用招标、议标方式有偿出让土地使用权。 　　1989年5月颁发了《广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》； 　　1993年6月正式颁布《广州市国有土地使用权出让金标准》。 　　例如：企业产权转移需要房地产价格评估。改革企业管理体制，增强企业活力是经济体制改革的中心环节，而推动企业横向经济联系发展，是搞活企业的重要内容。;（二）、房地产价格评估是房地产业发展的需要 　　我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义商品经济运行轨道。但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。 ;　　（三）、稳定房地产市场的需要 　　房地产商品的交换构成了房地产市场。随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。 　　市场管理的核心是对价格的调控与管理。合理确定房地产价格对于安定人民生活，稳定市场物价有积极的现实意义。国家物价的管理通过宏观经济调控指导各地区，部门做好市场物价管理监督工作。各地区、部门贯彻执行国家的物价方针政策和法规，负责本地区，部门的价格管理和综合平衡工作。 ;　　各市房地产交易所是代表地方政府主管房地产交易的职能部门，加强房地产市场管理主要是加强房地产交易市场管理。因此，搞好房地产价格评估工作，是加强管理稳定房地产市场的需要。 　　（四）、法律实施的需要 　　社会主义法制是工人阶级和广大人民群众按照自己的意志，