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　　　假设开发法　　　第一节假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念和理论依据 1、定义：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法） 3、假设开发法估价结果的可靠性 取决于以下两个测试： ①是否根据房地产的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房地产的最佳开发方式（用途、规模、档次等）。 ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确的预测未来开发完成后的房地产价值。 三、假设开发法的操作步骤： ⒈步骤： ①调查待开发房地产的基本情况 ②选择最佳的开发利用方式 ③估计开发期和租售期 ④预测开发完成后的房地产价值 ⑤结算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买开发房地产应负担的税费。 ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 ⒉调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面： ①弄清土地的位置 ②弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地　　质状况、基础设施配套程度 ③弄清政府的规划限制 ④弄清将拥有的土地权利 四、假设开发法的其他用途 ⒈确定拟开发场地的最高价格 ⒉确定开发项目的利润 ⒊确定开发中可能出现的最高费用 第二节 假设开发法的基本公式 一、基本公式： 1、公式： 待开发房地产价值=开发完成