2018-11-9恒大研究院-房地产：高房价之困.pdfVIP

[Table_Summary] 高房价之困 —香港住房制度反思 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2018/11/9 导读： 首席房地产研究员：夏磊 房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必 xialei@ 有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住 房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。 联系人：郑南宏 zhengnanhong@evergrand 香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，内地房地产市场迅速发展 的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香 港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。 联系人： 陈雨田 chenyutian@evergrande.c 香港高房价困境 om 自开埠后，香港经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017 年人均GDP 相关研究： 高达5.77 万美元，是全球最富裕的地区之一。经济高度繁荣，住房却面 1.新加坡如何实现“居者有其 临困境。香港市民居住条件较差，人均住房仅16 平米；房价持续多年上 屋”？—新加坡住房制度启示录 涨，市民买房背负巨大压力。1986-2017 年，港岛、九龙、新界的私人房 2018-09-20 屋均价分别上涨20倍、20 倍和14 倍，年均增长10%、10%和9%，2018 年 2.全面解码德国房价长期稳定之 谜——德国住房制度启示录 房价收入比接近48 倍，位居世界主要城市前列。由于房价过高，住房自 2018-08-20 有率从2004 年的54%下滑到2017 年的49%。 3.本轮房地产调控的回顾、反思和 展望（2014-2018） 尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，2016 年香港房屋套户比达到 2018-06-10 1.09，房价居高不下，高房价与住房困境并存。 4.房地产周期导论 2017-09-19  香港住房制度四大支柱 5.房地产调控二十年：回顾、反 思与抉择 （1）土地制度：所有权国有，使用权批租，但土地供给长期不足 2017-03-08 土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让。鸦片战争后，港岛、 九龙土地陆续归英国王室所有；1997 年回归祖国，香港土地所有权归国 家所有，使用权延续土地批租制度，通过拍卖、招标、协议对外出让，允 许使用权自由转让；新批土地除特殊用地外，期限为50 年。 高度重视生态环保，土地供给长期不足。香港土地供给长期不足，人均 住宅用地仅10 平米。供给不足原因：（1）重视生态保护，占地37%的郊 野公园无法开发；（2）因环保人士抗议，05 年以来填海造地大幅减少； （3）03-10 年为维护楼市稳定，政府大幅减少土地出让。 （2）税收制度：炒房成本高，但保有环节税负低 交易环节征收重税。香港居民购买首套房须缴纳4.5%以下的从价印花税，