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PAGE 1 房地产估价实务中应注意的问题 1.合法原则 很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。 遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。 2.最佳使用原则 房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交做参考价，产权证用途为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳使用定位为商业使用呢？不行。因为砖混房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不