2010无锡太科园项目定位报告3.ppt

开发思路－开发节点计划 项目节点 项目获取时间 定位会 水平会 土地证获取 项目开发许可证 方案设计完成 方案设计报批 获得建设用地规划许可证 施工图完成 获得建设工程规划许可证 一期 2011.1.18 2011.2.19 2011.3.17 2011.1.18 2011.5.15 2011.5.30 2011.6.30 2011.5.30 2011.7.15 2011.8.30 二期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 三期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 开工面积 （平方米） 项目节点 总包及监理招标 获得《施工许可证》 项目开工 示范区开放 开盘时间 具备按揭放款条件 销售清盘 竣工备案 交付95％ 50000 一期 2011.5.30 2011.9.23 2011.7.30 2011 .10.30 2011. 11.26 2011.11.26 2012. 5.30 2013. 5.20 2013. 6.30 50000 二期 　 2012.1.27 　 　 2012. 5.26 　 　 2013. 11.30 2013. 12.31 88767 三期 　 2012.12.10 　 　 2013. 3.10 　 　 2014. 11.30 2014. 12.31 规划指标 主要参数 经济指标 销售价格调整 土地面积 85804 贷款税率 7% 楼面地价 2606 别墅 0 容积率 2.2 营业税率 5.55% 土地总价 49193 多层 0 建筑面积 188767.92 年折现率 10% 总投入 174643 小高层 0 公建面积 2610 所得税率 25% 销售额 232268 高层 0 可售面积 186158 增值税预征 2% 净利润 30831 商业、办公 0 总户数 1476 当季回款比例 80% 销售净利率 13.3% 可售车位 0 车位 1850 次季回款比例 20% 单方净利 1656 资金峰值比例 31% 可售车位 1036 地价支付贴现比 94% 资金峰值 54209 销售均价（不含车位） 12067 　 　 启动资金获利倍数 57% IRR 105.41% 单方成本（不含土地） 6775 开发思路－财务分析 按户均面积125平方米/户，20％地上车位规划； 销售周期10个季度 现金流平衡预计4.5个季度（含开发 贷30000万元） 12年和13年能实现年净现金流约 40000万元以上。 2011年 2012年 2013年 2014年 -7133 39471 48944 -2672 开发思路－现金流表 　 销售均价 销售周期（季度） 年销售面积占总可售面积比例 2011年 2012年 2013年 2014年 方案一 12000 10 15% 35% 43% 7% 方案二 12500 12 15% 30% 30% 25% 方案三 13000 13 15% 25% 30% 30% 　 有贷款 无贷款 IRR 销售净利率 净利润 IRR 销售净利率 净利润 方案一 105.41% 13.30% 30831 70.29% 14.20% 32915 方案二 90.62% 14.50% 34746 61.71% 15.30% 36829 方案三 81.76% 15.80% 39413 57.34% 16.60% 41497 开发思路－敏感性分析 建议采用方案一，能获得IRR最高收益，符合公司快速资产周转要求。 无锡绿色人居示范区 J版强复制绿街项目 以首置、首改客户为主 一期偏重现金流、后期偏重利润项目 用心打造绿色建筑标杆 谢谢！ 朗诗，永远在路上！ * * * * * * * 启动区 启动区 * * * 产品定位－规划方向 产品定位－规划方向 复制苏州绿色街区，强控质量风险 产品定位－立面意向 太湖新城 苏州绿街 意向调研 无锡绿街 面积段 套数占比 套数占比 套数占比 套数占比 70以下 2.67% 0 2% 0 90平米以下 33.62% 30% 31% 30% 120平米以下 16.05% 17.4% 20% 18% 144平米以下 32.34% 43.4% 31% 40% 170－190平米 9.11% 6.2% 11% 12% 200以上 6.21% 3% 5% 产品定位－户型配比建议（套数占比） 结合市场需求，尽可能高度复制苏州绿街项目； 户型设计以改善型需求为主； 竞品项目户均为130和160平米；差异化户型设置扩大客户基础； 太湖新城 苏州绿街 无锡绿街 无锡绿