20110110_佳木斯利达综合体项目.pptVIP

佳木斯利达综合体项目整体定位与开发策略建议 谨呈：佳木斯利达房地产开发有限公司 报告研究思路—— 佳木斯市旅游人数和旅游收入均呈现增长趋势，但知名度不高，辐射力不强 市场小结 市场分析—— 佳木斯现代商业经历了近10年的高速发展，目前，综合性、中高档次商业进驻佳木斯，商业成熟度逐渐提高，商业市场迎来繁荣成熟的跨越转折时期 【人均GDP 与商业关系】佳木斯商业正处于从大型超市及百货形式向都市Mall过渡的阶段，消费者对商品的需求逐渐从低价格向高品质，进而向文化、情感需求转变。 从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移 随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化； 越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移； 随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位； 中低端商业出现结构性饱和、过剩，整体市场高端商业缺失，经营模式、档次待升级。约9成集中商业经营状况良好，表明市场消费潜力大 佳木斯百货、购物中心的品牌以国内一、二线品牌为主，中低端品牌占比大，品牌方面有一定的提升空间。 档次较高品牌经营状况明显优于中低端品牌，相对高端品牌在佳木斯的认可度和欢迎度较高，佳木斯高端消费市场潜力未被充分挖掘。 内外部形象塑造、商业氛围营造上存在较大提升空间，整体商业运营水平较低。 广告位设计、商业氛围营造上也存在较大提升空间。 内外部交通、动线设计上缺少亮点，运营方面手段生硬。 内部平面布局上缺少亮点，如百货大楼单纯采取电梯控制来增加消费者在商场内的流动，目的性过强，容易让消费者产生逆反心理。 人流动线设计缺乏人性化，只是单一的围着中庭绕圈，缺乏以业态搭配、小品等软性引导的手段。 佳木斯市餐饮市场发展势头良好，本项目所在区域具备发展多种餐饮品类的市场空间 佳木斯市休闲娱乐发展势头良好，本项目所在区域具备发展多业态休闲娱乐的市场空间 佳木斯本地投资者购买力强，看重升值潜力，易于被引导 从对佳木斯商铺投资市场的投资者进行访谈，归纳出常熟投资者的特征如下： 投资者购买实力较强，有多次购买商铺的经验； 看重升值潜力，并不急于短期内转手； 易跟风，投资具有一定的盲目性； 看重旺铺概念，一铺养三代。 大多数投资者对本项目区位持谨慎态度，但看好一站式购物中心对商铺价值的提升和区域未来的发展，重点关注项目的商业未来定位与发展趋势。 在所访谈的投资者中，无一例外地认为本项目所处的区位一般，但肯定是今后一个商业发展的大好区域，潜力巨大。 项目如何定位是项目成败的关键。也是投资者决定是否投资的关键。 看好一站休闲购物场所在该区域的发展，而且觉得这对商铺的价值有极大的提高。 商业地产市场规模较小的城市，其市场容易形成热点，易于被引导，整个市场可以因单一项目而发生巨大的改变。 对于小规模商业地产市场，大型商业项目的强势入市往往能启动市场，激发整个市场的投资热情，改变整个市场的规模和格局。 无论从区位、规模还是开发商实力来看，本项目都有能力改变整个佳木斯的商业地产市场。 针对城市消费者，我们通过问卷调查的形式，了解消费者需求及特征 性别与年龄结构——被访者女性是男性的1.5－2倍，消费者年龄结构以18－35岁年龄段为主，占比为72%。 家庭构成——以三口之家和多口之家（父母与两个及以上孩子）为主，其次为二人世界和单身家庭 被访者职业包括学生、普通职员、科教文体卫、党政机关人员、自由职业者、中高层领导等 家庭月收入水平在2000—6000元的占比约68%，6000元以上占比26%，基本代表城市主力消费群体。 被访者中经常消费的商业场所排序为：新玛特、百货大楼、大润发、华联商厦、久昌体育、金太阳商厦等 被访问者57%选择周六日购物，每月购物次数以2－5次居多 在被访问者中，多数选择周六周日进行购物，28%的被访者时间较为随意。 每月购物次数最频繁出现的是4次每月，其次为3次/月、5次/月，10次/月和2次/月。 。 被访问者最经常选用的交通工具为公交，其次为步行，再次为家用汽车。 被访问者用于购物途中的时间50%以上在10－20分钟，1/4在10分钟之内。 。 被访问者中，在一家商场逗留时间最多的是1－1.5小时，其次为2－3小时，再次为30分钟到一小时。 被访问者平均每次购物消费金额101－600占比约40%，消费消费能力较强。 在被访问者中，平均每次消费金额最多的是101－200元、401－600元，其次1001－1500元，51－100元，201－300元以及801－1000元的消费金额也比较常见。 被访者在商场消费的主体依次是服装、餐饮、鞋帽、家居、休闲娱乐，消费需求旺盛。 在被访问者中，商场最主要消费衣服占50%，其