我国城市住宅开发潜力动态综合评价分析.pdf

Research on Dynamic Rvaluation of Urban Residence Development Potential in China A Thesis Submitted to Chongqing University In Partial Fulfillment of the Requirement for the Master’s Degree of Management By Zhao Hongpeng Supervised by Prof. Wang Lin Specialty: Management Science and Engineering Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China April, 2014 中文摘要 摘 要 经过几十年的发展，我国房地产行业在国民经济中的地位越来越重要，对国 民经济的发展起到了巨大的推动作用。1998 年住房制度改革以来，住宅房地产 开发作为房地产开发的重要组成部分，也是城市开发和经营的一项重要内容。随 着中国国民城市化不断向前推进和经济的快速发展，住宅开发的仍将在未来一段 时间保持平稳增长。区域生产要素禀赋和国家政策的差异导致我国区域经济发展 不平衡，这影响到了住宅房地产行业的均衡发展。各个城市之间房地产发展水平 参差不齐且难以量化，这给政府的政策施行、企业的投资决策造成较大的困扰。 如何评价城市的住宅开发潜力，成为一个必须面对的问题，这也是本文研究的背 景。 本文以城市竞争力理论、房地产经营与开发理论、城市经济相关理论为基础， 全面考虑影响城市住宅开发潜力因素，参照指标体系建立的相关原则，确定初选 的三层指标体系。然后通过相关性分析进行指标的二次筛选，从而确定最终指标 体系。 在评价体系构建过程中，首先以本评价的内容与特点为基础，结合多指标评 价的优缺点，将主成分分析法作为对每年的指标进行赋权、评分的评价方法；用 主成分分析法对历年指标赋权，得到每年的静态评价得分。然后构造评价对象历 年评价得分的动态评价矩阵，再运用主成分分析法对每年进行赋权，得到每个评 价对象的最终综合得分；最后进行聚类分析，结合聚类结果和主成分分析结果进 行实际分析。将构建的评价体系通过国内35 个大中城市的2005—2011 年的指标 数据进行实证分析，自证评价体系的合理性，针对理论分析与实证分析的结论， 给出了相关建议并进行研究展望。 关键词：住宅开发潜力，主成分分析，动态评价，聚类分析 I 英文摘要 ABSTRACT After decades of development, Chinas real estate industry is becoming more and more important in the national economy and plays a important role in the development of the national economy. Since the 1998 reform of the housing system, residential real estate development as an important part of real estate development, is also an important element of urban deve