四会实战执行提案081119(终稿).ppt

实战执行提案;报告提纲;前言;;市场回顾;外层;市场回顾－外层;外层;市场回顾－中层;市场回顾－中层;外层;市场回顾－内层;七盘齐发，硝烟四起;产品扎堆，同质竞争;近年四会供货情况;;项目特点：主打运动、健康概念，仿照奥林匹克花园；国际团队携手打造项目，提升项目知名度 营销破解： 缺乏销售力的情景卖场和冷清的销售中心是该项目的软肋;重点竞争个案分析;重点竞争个案分析;市场小结;有效推广的前提是找准目标客户;;客户的演变发展;目标客群购房用途分析;客户置业需求分析; 主力客户——四会新城区客户群； 次要客户——四会旧城区客户群； 辅助客户——周边乡镇客户群；;客户深度透析;客户深度透析;客户购房心理流程;针对性推广引导客户;项目篇;项目概述;一期户型配比分析;SWOT分析;SWOT结论;;营销目标－销售目标;营销目标－品牌目标;;营销总则;强势蓄客;节点战术分解;强势蓄客期;行销;行销;行销;行销;一、活动目的 开盘前掀起一波蓄客大浪潮，奠定开盘成功的基础； 提升项目在市场的品牌知名度和美誉度； 启动泛销售渠道，人人都成为项目销售人员； 二、活动主题 茗雅荟产品推介会暨“亲情馈送活动启动” 三、活动要点 邀请项目各单位负责人深入解说项目； 派送《茗雅荟VIP卡》，开盘当天持茗雅荟VIP卡能享受房价直减5000元或者推荐人享受5000元现金返还的优惠。 四、活动时间 暂定2008年12月27日（周六） 上午9：30—11：30 五、活动地点 当地知名的星级酒店;行销;行销;行销;行销;节点战术分解;推广;推广;二、项目卖点整合;关键词二：东南亚异域风情园林;200米不仅是楼距,更是彰显超凡品质生活的视野！ 270度圆弧落地景观窗，吸纳与收藏无限风光！;关键词四：国际级物业管理;长效媒体选择界定：城市道路灯旗、城市主干道户外大牌、楼体高空广告等； 长效媒体发布安排：08年12月7日全面铺开，达到“一夜成名”效果； 长效媒体发布区域：四会大道、广场北路及南路、时代广场楼体等； 长效媒体发布主题：项目高品质形象主题切入（不同阶段发布不同主题）。 ;长效媒体发布示意：;时效媒体选择界定：电视、短信、单张派发??单张夹报、电话直推等； 时效媒体发布安排：08.12.10—09.1.10为第一阶段，高频率发布，与长效媒体的推广 形成“海陆空攻击”，掀起蓄客及销售高潮； 时效媒体发布区域：覆盖新城区，辐射旧城区； 时效媒体发布主题：高品质形象＋卖点细化＋营销信息发布。 ;恒温推广主选媒体：主选实效性强，传达率高，成本便宜的媒介，如短信、单张派发、  DM等； 恒温推广发布安排：09.1.10—09.2.15之间，保证项目在市场上的广告温度，同时 也是为二次推货铺垫； 时效媒体发布区域：四会城区，同时对来访客户比较集中区域进行针对性“轰炸”； 时效媒体发布主题： 产品卖点推介＋促销信息发布＋春节祝福启动。;推广;推广;节点战术分解;销售;销售培训12.1;蓄客时间：12.3~12.31(一个月） 蓄客目标：280组（准客户） 蓄客手段： ①“茗雅荟金卡”蓄客+ ②“一卡双用”蓄客 ;蓄客手段 项目蓄客期短，但需要快速蓄足客户为开盘奠定坚实基础的情况，结合前期蓄客约40组的实际情况，建议在蓄客手段上，既要有延续，也要有创新。 手段一：“茗雅荟金卡”蓄客 客户交纳1万元诚意金，即可获得一张茗雅荟金卡； “茗雅荟金卡”客户购房可享受“1万变2万”的优惠（实际优惠1万元）； “茗雅荟金卡”客户在首次开盘时，如果未能成功购房，后期购买本次推出的房源仍可  享受该优惠；或者继续持有金卡以享受二次推货的最高优惠。;手段二：“一卡双用”蓄客 凡参加项目在开盘前组织的《茗雅荟产品推荐会》的客户均可获得一张茗雅荟VIP卡; 持VIP卡的客户在购房时可享受5000元的优惠； 持VIP卡的客户可以将该卡馈送于亲友，亲友购房依然享受5000元优惠； 同时持有“茗雅荟金卡”和“茗雅荟VIP卡”的客户，优惠按最高折扣计算。;一、定价原则 一期营销周期安排不长，不同阶段房源之间的价格幅差不宜过大，利于销售过渡 首推房源定价与核心竞争对手形成价差，形成高性价比优势，迅速抢占市场份额 二、整体定价走势 项目首次入市，强势蓄客周期短，建议首批定价力求稳健 市场竞争激烈，尽可能抢占份额，整体走势要结合推货速度 ;平开高走，窄幅密调，稳步拉升;;Ⅱ、因素差异修正;四、定价建议 暂定一期核心均价为3100-3