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城市问题研究 第77 期 2012 年08 月09 日 星期四 城市问题研究 重点分析2 【物业费比房产税更适合后土地经济的新财源】2 城市研究4 【地方债倒逼重庆城投转型】4 【产业西进谨防“圈地运动”】5 【贵州3 万亿旅游投资规划恐难实施】5 【武汉角逐航空城需城市产业支撑】6 【流动人口考验城市公共服务体系】7 【陈功：中国环保建筑要向欧洲学习】7 【急功近利的城市营销不可取】8 城市问题研究 重点分析 【物业费比房产税更适合后土地经济的新财源】 自从去年初在上海重庆两地进行房产税试点以来，围绕着房产税的争论就未 曾间断：是否扩大试点范围？是否全国推行？……许多揣测和预判，都在争论房 产税是否会成为后土地经济时代的新财源。 虽然名义上是为了遏制房价控制通胀，但房产税的主要意义还是为地方财政 寻求新财源。土地财政大幅缩水之后，地方亟需寻找新的税源，与几年前甚嚣尘 上的物业税类似，当房地产发展到一定程度，可供出让的土地所剩无几时，对地 方政府而言，房产税似乎是更稳定长久的新财源。然而，安邦首席研究员陈功并 不这样看，他认为地方政府与其费尽心机的征收房产税，不如提供更好更多的公 共服务，用社区管理的收益弥补土地财政的缺口。 房产税虽然被寄予厚望，它的征收面临着许多问题。 一是在不减少土地出让金的情况下，再征收房产税有重复征收的嫌疑。土地 出让金本质上是房地产开发环节的一种税赋，由开发商在购买土地使用权的环节 向政府（国土部门）缴纳，而房产税发生在房地产持有环节，由购房人向政府税 务部门缴纳。众所周知，开发商为了获得土地使用权，已经一次性的缴纳几十年 的土地出让金，这些成本最终都转嫁到购房者的身上了。倘若再向物业持有人加 征房产税，等于是二次盘剥。虽然开征房产税的支持者们都宣称，房产税可以实 现地方财政的持续收入，可以抑制炒房投机等等，在不调整当前房地产成本结构 的前提下，开征物业税只会再度加重民众的负担，造成深层次的混乱。上海重庆 的试点也表明，房产税对抑制房地产投机和通胀，并没有达到预想的效果。 其次，缺乏明晰的产权制度，开征房产税的法律基础并不完备。任何税种的 征收，都需用明晰健全的产权制度做基础。目前世界上几乎所有开征物业税（房 产税）的国家，房价中都包含着地价，即在买房的同时取得了对土地的所有权。 如果要把作为房屋所有者的购房者当成征税的当事方，前提必须是承认他们对相 应地产的产权，而这与我国目前的土地制度是相互抵触的。 最后，没有公开透明的房屋产权信息体系，房产税或许只是一纸空谈。早在 2 城市问题研究 2003 年开始，我国就在北京、辽宁、江苏等10 个省市分两批进行“房地产模拟 评税试点”。这些省市的房产税试点都属于“空转”，没有实际收税，但一切工作 步骤都和真正收税一样。房产税模拟空转流于形式，最关键的原因就是缺乏公开 透明的房屋产权信息体系。土地信息归属土地管理部门，房产登记归属房地产管 理机关，个人信用归属金融部门。殊不知，房产税征收的对象是一个个具体的房 屋，如此割裂的信息体系，怎么能保证征收的公平。 此外，即便是建成了全国联网的房地产信息库，既得利益者也会成为征收房 产税的最大障碍。全国联网的结果是形成一个全国住房信息数据库，一个人有多 少套房子、住房变更等信息都有可能在数据库中查到。这势必会使一大批腐败房、 投机房浮出水面。但反过来看，如此强大的“反腐”功能也将大大增加房产税实施 的难度。 因此，安邦咨询高级研究员陈功认为，在后土地经济时代，与其排除万难的 征收房产税，不如增加政府的公共服务，获得社区管理产生