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襄阳市房管局政策法规科 张德均 房地产经纪机构的整个服务分解 房地产经纪机构的整个服务过程至少可以分解成： 1、信息服务，寻找、发布、查验信息； 2、勘验房屋，包括现场勘查、带看房屋、权利信息核验； 3、询价服务，为房屋寻求合理公正的价格； 4、政策服务，答疑、为交易寻求合法、可靠的最佳解决方案； 5、合同服务，代拟、解释、保管合同； 6、撮合服务，房客源信息比对、客户联络、谈判帮助； 7、代办手续（贷款、纳税、过户资料准备、申报、联络等） 8、交接服务，验设施、验物业、验水电、验物品、验户口等； 9、后续服务，纠纷调处、保洁、维修、户口迁转等。 10、资金监管及信用服务。 二、行业管理的规定 2、《房地产经纪管理办法》规定的业务规范： （1）业务承揽规范：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。 房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。 * * * * 房地产经纪活动中相关法律关系和行业新政概述 一、房地产经纪相关主体的法律关系 （一）机构和人员的关系 （二）经纪活动当事人的法律关系 二、行业管理的规定  （一）《房地产经纪管理办法》。 （二）住建部等七部委关于中介管理的新规 三、国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》主要内容 一、房地产经纪相关主体的法律关系 （一）机构和人员的关系 1、劳动关系。指劳动者和用人单位在实现劳动过程中建立的社会经济关系，双方应当遵守《劳动合同法》的相关规定。 2、劳动合同法的相关规定。 （1）除非全日制临时、不定时用工外，双方应当订立书面劳动合同。 （2）不签合同劳动的后果：a、劳动关系自用人单位用工之日起计算；b、不订立合同一方，承担不利的法律后果 （3）用人单位不得要求劳动者提供担保、扣押证书或者向劳动者收取财物； （4）不低于当地最低工资标准; （5）不能随意制定试用期。一年内的合同，不超过1个月，3年以内的不超过2个月。 一、房地产经纪相关主体的法律关系 （6）可以签订保密协议和竞业限制条款，对职工进行专业培训的，可以约定离职违约金。需注意a、所谓的秘密，能够给本机构带来实际利益；b、单位制定了保密制度，并采取了一定的保密措施（换言之，就是能确定秘密的泄露与职工到他处就职有关）；C、在岗及竞业限制期内给职工一定数额的经济补偿，且在工资外单列；d、合同约定一定的竞业补偿款。 （7）按规定给职工缴纳社保金。 （8）经纪人只能在一家机构从事房地产经纪工作； （9）经纪人不得以所在机构名义承揽业务，结果由机构负责。特殊情况下，经纪人承担连带责任。例：经纪人与交易当事人串通，损害经纪机构利益。 3、合作关系。目前西方国家的经纪人和经纪机构之间的关系、特点 （1）经纪人与经纪机构签订协议，使用经纪机构的品牌、办公等资源，不仅不拿薪酬，还要支付相应费用； 一、房地产经纪相关主体的法律关系 （2）经纪人承担开展业务的开销和成本，获得全部或者大部分佣金。 （3）经纪人个人承担业务结果的责任。这种方式目前在我国尚不被认可。 （二）经纪活动当事人的法律关系 1、委托关系。房地产委托指房地产经纪机构受委托人的委托，在委托权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。 2、代理关系。指房地产经纪机构以委托人名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易提供专业服务，并向委托人收取服务费的行为。 3、居间关系。指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费的行为。 一、房地产经纪相关主体的法律关系 （1）委托关系是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。不签订委托合同，经纪机构一般不要开始投入资源进行实质性服务。 （2）委托合同一定要有服务方式、内容、服务标准和收费时点、金额约定、委托人义务等。 （3）代理与居间的区别。 （4）代理有可能转变为居间。 （5）独家代理也分为共享代理和独权代理。 二、行业管理的规定 （一）《房地产经纪管理办法》 1、《房地产经纪管理办法》确立了3项制度： （1）房地产经纪人员实行职业资格制度。房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地