淮南土地储备开发中心建设用地使用权出让合同纠纷案.DOC

安徽钟山房地产开发有限责任公司诉淮南市国土资源局淮南市土地储备开发中心建设用地使用权出让合同纠纷案 ——擅自宣传学区房，应自行承担违约责任 安徽省淮南市中级人民法院 汪传海 2016年8月30日 内容摘要 钟山房地产公司在销售商品房时擅自对购房者承诺学区房，在不能兑现承诺时，其应对购房者承担违约责任。在承担违约责任后，该公司认为土地储备中心向淮南市规划局出具的函及国土资源局向土地储备中心出具的函中涉及学区房的有关问题，故其要求国土资源局、土地储备中心安排涉案小区业主子女入学洞山中学朝阳分校，并承担相应的违约责任。因国土资源局与钟山房地产公司签订的《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》中均未约定学区房的相关问题，法院不能据此认定土地储备中心、国土资源局为自己向钟山房地产公司设定了相关义务，钟山房地产公司的违约责任不能转嫁给国土资源局、土地储备中心。 安徽钟山房地产开发有限责任公司（以下简称钟山房地产公司）诉淮南市国土资源局（以下简称国土资源局）、淮南市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）建设用地使用权出让合同纠纷案 ——擅自宣传学区房，应自行承担违约责任 关键词 建设用地使用权 出让合同 学区房 违约责任 裁判要旨 开发商发布的学区房宣传广告具体明确，应视为要约，其最终无法保证购房者通过购房而入学的，该宣传构成虚假宣传，违反了合同的约定，且违背了诚实信用原则，故开发商应当对购房者承担违约责任。在开发商与建设用地出让人及土地储备单位就新建小区学区房无明确约定时，该违约责任不能转嫁给建设用地出让人及土地储备单位。 相关法条 《中华人民共和国合同法》 　 第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 　　依法成立的合同，受法律保护。 第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 ???? 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 案件索引 一审：淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第03685号（2015年12月31日） 二审：淮南市中级人民法院（2016）皖04民终359号（2016年6月12日） 基本案情 钟山房地产公司诉称：2008年1月1日，国土资源局发布土地出让公告，2008年1月29日，钟山房地产公司与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，钟山房地产公司取得淮南市田家庵区朝阳东路与田大路交叉口西北侧的国有土地（原市建二公司地块）使用权，宗地编号为淮国土拍08005。在该幅土地拍卖前，按照淮南市政府规划，该宗土地建设小区后，住户子女入学问题由淮南市城市建设投资有限公司协调解决。2008年7月29日，土地储备中心函告淮南市规划局：“按照规划要求，朝阳东路南侧建设一座占地60亩的一贯式制中小学。该规划学校主要是解决朝阳东路储备土地涉及到的被征地村民及周边范围住户的子女入学问题。原市建二公司地块（即东方好旺角小区所在地块）储备后按规划开发住宅，其住户子女的入学问题一并纳入朝阳东路一贯式制学校”。该朝阳东路一贯式学校即现在的洞山中学朝阳分校，该校已经建成并投入使用。钟山房地产公司取得该幅土地后，按照淮南市政府规划进行了东方好旺角小区（现名为D壹街区小区）的开发和销售，并依据淮南市规划局规划和土地储备中心的函，在销售东方好旺角（D壹街区）房产时承诺住户子女可以入学矿一中（新校区）即洞山中学朝阳分校，现D壹街区住户子女因不能入学洞山中学朝阳分校，大量业主向淮南市仲裁委申请仲裁，仲裁结果是钟山房地产公司承担违约责任，估算需向业主承担近千万元的巨额赔偿款，造成钟山房地产公司重大损失。同时，由于住户子女无法入学，造成不安定因素，引起群体性事件发生。优质的学区资源直接影响土地交易价格，钟山房地产公司高价买入原市建二公司地块，正是考虑到住户子女能入学洞山中学朝阳分校这一优质学校。土地储备中心作为原市建二公司地块土地的储备单位，D壹街区住户子女入学洞山中学朝阳分校承诺单位，国土资源局作为该地块的出售单位，两单位在将该地块出让给钟山房地产公司后，没有按照规划设计要求将其出让钟山房地产公司的《国有土地使用权出让合同》涉及的土地上住户子女纳入洞山中学朝阳分校入学，没有完全履行房地产开发应当按级配建配套设施的义务，故钟山房地产公司诉至法院，请求依法判令：一、土地储备中心、国土资源局履行将东方好旺角（D壹街区）小区住户子女入学洞山中学