合生创展201年大连市八一路项目定位报告.pptVIP

大连市八一路项目定位报告 大连房地产市场研究 宏观经济与大连市场 大连军产房项目研究 二手房价格研究 大连市区二手房成交价对比示意图 石葵路 新起屯 青云街 八一路 白云新村 桃源区域 项目周边重点区域二手房价格研究 中山区重点区域二手房价格走势 石葵路 石葵路均价12239元/平 中山区重点区域二手房价格走势 桃源区域 桃源区域均价12304元/平 中山区重点区域二手房价格走势 青云街 青云街均价13782元/平 西岗区重点区域二手房价格走势 八一路 八一路均价12223元/平 西岗区重点区域二手房价格走势 新起屯 新起屯均价12987元/平 西岗区重点区域二手房价格走势 白云新村 白云新村均价10896元/平 我们对大连在售军产房代表项目及其周边项目价格进行了深入调研，从下述列表中不难看出，在售军产项目该区域价格系数比为0.71-0.76之间。 12707 21000 12000 16500 周边项目均价（元/㎡） 9530 15000 8800 12500 成交均价（元/㎡） 0.73 0.71 0.73 0.76 价格系数比 63000 3.0 南山学府 3 252099 5.13 本案 4 2 1 编号 项目名称 容积率 建筑面积㎡ 秀月佳苑 2.0 30000 波菲蓝岛 4.8 100000 军产房项目研究 综合本项目自身研究所得，我们取为范围中间值，价格系数设定为0.73。 建议本案均价定价为： 9276元/㎡ 项目定位研究 目标客户分析 产品定位 产品研发建议 定位建议—客户群建议 产品定位—客户群定位 泛解放路区域刚需、刚改性中青年客群 首次置业年轻白领 家境殷实的年轻新锐/中层管理者 城区刚性需求客户 城区改善性需求客户 我们的主力客群定位 定位建议—客户群建议 通过调查有60%的购房者表示，刚需置业扔会按计划进行；有24%购房者表示会推迟购房计划；有16%购房者有提前购房的意向。 通过调查有60%的购房者表示，刚需置业扔会按计划进行；有24%购房者表示会推迟购房计划；有16%购房者有提前购房的意向。 客户以大连本地为购房主力，刚需置业受市场影响力小 客户户籍分布 客户置业计划 数据来源：CRIC 通过调查数据显示有31%的购房者会选择一次性付款方式；62%购房者选择贷款方式购房；7%购房者选择分期付款或其他方式。 数据显示有36%的购房者购房预算在70万以下；30%购房者预算在60-80万；30%购房者预算在80-100万之间；仅有4%购房者预算超过100万。 客户付款方式 客户购房预算 客户购房以贷款为主，购房预算100万元以下平均分布 数据来源：CRIC 目标客户对社区环境、面积及物业服务不满意最高 客户对社区环境不满意比例最高：目标客户现居住小区时间较早，社区规划部成熟，后期维护不足，现今社区环境令客户不满意 户型面积、物业服务不满意：目标客户对户型、物业服务需求不断提高，新楼盘在该方面应有所提高 数据来源：CRIC 置业关注点 目标客户主要关心低总价，多功能的户型，更注重性价比 期望购买面积 关注户型、园林、及物业、停车，关注点多样项目需要打造整体品质感，满足多样需求。 80平以下需求度最大，80-100平需求其次，100以上户型均有需求。 数据来源：CRIC 朝向要求 目标客户对南向要求很高，希望买到采光好的房子。 要求户型南北朝向，也可以接受南北有小偏角，较难接受东西向 要求客厅、主卧必须朝南，目标客户对客厅与主卧朝南要求极高，几乎为100%。 要求南向空间 数据来源：CRIC 对全明户型要求高，75%客户要求户型达到全明，大多数客户接受次卧、厨房、卫生间非南向采光，25%客户接受暗卫。 客厅、主卧要求面积大，客户对客厅、主卧面积要求高，次卧够用就行，厨房、卫生间等功能空间需求差异化大。 目标客户偏好全明户型，对客厅、主卧等主要空间要求面积放大 数据来源：CRIC 客户对全明户型要求高，75%客户要求户型达到全明，大多数客户接受次卧、厨房、卫生间非南向采光，25%客户接受暗卫。 目标客户偏好落地窗及阳台设计，对是否精装偏好不明显 户型附加值关注 精装要求 客户对是否精装修要求不高，比例大体相等，认为精装修和清水房均可接受。 数据来源：CRIC 暖色调外立面更受欢迎，62%客户更喜欢暖色调，偏好家的温暖感与温馨感。 实用性、风情化是客户最大偏好，多数客户倾向于园林包含活动广场、水景及风情元素设计。 外墙材料偏好不明显，最受欢迎的是砖才，其他材料占比差别不大。 外立面要求 外墙材料要求 园林景观要求 目标客户偏好暖色调立面颜色及风情化园林景观 数据来源：CRIC 项目定位研究 目标客户分析 产品定位 产品研发建议 补缺者 快进快出 A 领导者 a 垄断市场 b 产品不可复制 C 过河拆桥 B