房地产工程项目开发全周期计划.doc

房地产项目开发全周期计划 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 前期部 工程部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 前期部 工程部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 工程部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 工程部 销售部 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 销售部 前期部 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 销售部 前期部 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本部 工程部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 销售部 工程部 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 前期部 工程部 市场深度调研 市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研。 销售部 前期部 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 销售部 工程部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。 成 本 控制部 销售部 工程部 成 本 控制部 销售部 工程部 开发周期及付款计划 各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 现金流测算 财务部 各部门 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 寻找 合作 资金 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 （商业计划书） 签署战略合作协议 协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 合作实施 （实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 协助办理股权、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。 副总 经理 项目部 财务部 行政办 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 合同条款的草拟和完善；提供资金 总经理 项目部 财务部 用地规划 许可证 准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 提供土地出让合同； 提供资金缴纳出让金、交易费。 前期部 财务部 行政办 建设用地规划许可证 前期部 土地出让合同 资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1:500现状地形图 需准备3份 详规 委托设计详规 工作阶段 主要工作内容 工作部门 完成时间 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 办 理 土地证 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份 （薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政部：提供企业相关证明资料。 规 划 设 计 阶 段 区域 市场 调研 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 销售部 前期部 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查