定制住宅模式整理跟分析新.docx

定制住宅（别墅或者高档住宅）等整理思考和分析 定制住宅概念 背景：定制住宅这个概念最开始诞生于美国，在国外采取的形式一般是购房者个人置地之后，聘请专业的设计公司来为自己量身订造图纸，最后再聘请施工单位来建筑施工。在中间的设计过程中，购房者可以通过与设计人员的不断交流与沟通，来完善设计图纸，将自身的理念通过专业人员的技术支持融入到未来的别墅产品之中去。由于国外国情跟中国国情不同，城市化进程、生活方式、土地权利等不同，在中国引进住宅定制化模式中有很多改变。 定制住宅这个概念其实不新鲜，在中国的很多其它城市如北京、上海等，早在2000年左右就开始有部分城市实施，但目前把定制做成规模化的好像还没有，定制住宅主要还停留在营销噱头方向。 概念阐述：①住宅定制（Custom Home）又称定制化住宅，这一概念最早由美国提出，是一种面向高端人群的主流高端住宅产品，经过几十年的发展已形成一个成熟的住宅市场，并已拥有相当数量的专做定制住宅的建造商。 ②别墅定制：就是有针对性地设计、建造具有相当个人色彩的别墅类型物业，这种产品具有极强的不可复制或难以复制的特点。 别墅定制的另外一种解释是，为居住者量身定制独一无二、经济节能、生态环保、美观宜居的新型住宅。 别墅定制化模式 一般模式 原创式：规划出每户独立的用地面积和占地面积，由主人在圈定的地块内自行设计，确定材料工艺，施工建设。比较困难的是外立面需要与整个小区建筑风格相对和谐和统一。 订单式 ①选制式：由消费者在开发商提供的方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算后，提出修改意见，交由开发商建造，建好后收取总造价10%至15%的服务费。 ②全程服务式：为客户提供全方位的建房服务，从选取风水宝地、房屋结构的个性化设计、到雕琢房型平面、投资测算、生产施工、安装、内装修和房屋建好后的不动产经营服务、远程管理服务等。 先订单后原创：规划出每户独立的占地面积和建筑面积，客户可以从种类繁多的标准产品中直接选取符合他个人需求或者家庭需求的别墅，客户可以选择中意的户型，如果没有在提供的户型中选出满意户型，可自己提供图纸，由开发商协助建造。 国内定制模式 从国内现有的定制化别墅产品形式上看，可以分为规模定制和功能定制两大类。 1、规模定制：其核心是产品品种的多样化和定制化的增加而不相应增加成本，其优点是提供战略优势和经济价值。目前房地产的这种规模定制还是通过菜单式选择的方式来实现，开发商可以通过提供几种乃至几十种的别墅风格与户型结构图，客户可以通过排列组合来实现上百种的别墅任选。这样对于开发商和购房者来说，都是一个可以接受的定制方式。 2、功能性定制：这种定制方式在很多别墅项目中均有体现。它和大规模的定制所不同的是购房者是在标准产品的基础上追求个人化空间设计，例如在户型内部方面。某些购房者可能因为自身生活上工作上的需要，在购买自己的别墅产品时，会对产品做出部分改动与调整，使之更是适应自己的需要。从一定意义上说，这是功能的定制和强化。 3、原创性定制：这种定制可以说是别墅定制的最高端，可以让客户自主地参与从选址，到设计，乃至确定材料工艺等全方位的别墅建造过程。这种定制模式突破了别墅市场中贯用的“一买一卖”的简单模式，回归到别墅作为终极居住的原本。但是，现实中这种定制别墅的方式，因其土地资源稀缺、工艺流程繁琐、设计建造成本昂贵等客观因素的制约，广泛的普及还不成熟。 （三）具体半定制操作模式 （1） 开发商整体项目圈地划界 项目整体规划及项目概念营造 设计定制别墅设计菜单、功能模块以备客户任意选择 在高端媒介发布广告，寻找有定制需求客户 接待客户，为客户展示项目全景 告诉客户我们可以为他提供什么样的定制别墅 客户了解别墅定制服务流程 客户提出自己的定制期望 设计师为其提供设计方案 签订定制别墅合约 在项目内选择地块并设置界线 客户交付土地费用 与客户商定建筑外观、园林风景设计图 客户认可并支付首期建筑施工费用 开始基础建筑施工 第二、三期建筑施工及费用支付 毛胚房竣工、园林营造完毕 定制化住宅操作困难分析 流程图解 注：考虑到提供定制菜单选择化渠道，不能只是在用传统的售楼部纸质版来选择，必须借助线上渠道大力传播推广，这个涉及到定制菜单程序的开发。 定制住宅推出的目的和优劣势分析 目的：A、提升产品品质、满足客户个性要求、促进项目销售，促进销售是定制化开发追求的终级目标。B、提升物业的产品附加值和市场竞争力;C、 提升开发商自我的客户服务水平，增加顾客交付价值。D、提升公司行业内竞争力，有利于形成公司核心竞争力,增加公司的长期利润 优势：A、跟随时代的发展和趋势，满足客户个性化的需求，从而促进项目的销售。B、开发资