《地产参考》0424.doc

【地产趋势】 房地产市场量价齐跌 地产开发投资增速回落 　　当前的房地产市场形势，确实处于量价齐跌，市场观望，企业资金普遍紧张，不少企业负债上升。 　　国家统计局在前几天发布的有关数据当中实际上也提到了这个问题，比如房地产开发投资的增速回落。今年一至三月份，全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长23.5%。如果扣除价格因素，实际增长20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速比上年全年和上年同期分别回落了11.2%和18.4%。房屋新开工面积39946万平米，同比增长0.3%，增速比上年全年和上年同期分别回落了15.9%和23.1%。 　　其中住宅新开工面积29427万平米，下降5.2%，这些主要指标里面，江苏也是这样。比如，江苏的房地产开发投资同比增长19.3%，全国同比增长23.5%。住宅投资，全国同比增长19%，江苏同比增长11.5%。房屋新开工面积全国同比增长0.3%，江苏同比增长2.9%。住宅新开工面积全国同比下降5.2%，江苏同比下降6.3%。这个数字基本上跟全国差不多多少。 　　第二，商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。一到三月份，全国共销售商品房是15239万平米，同比下降13.6%，住宅销售面积13387万平米，同比下降15.5%。这两个数字江苏也差不多多少。江苏的商品房销售同比下降15.2%，住宅的销售面积全国同比下降15.5%，江苏同比下降15.2%，基本和全国差不多。商品住房待售面积全国现在还有30122.2万平米，同比增长35.5%。 　　另外，一到三月，全国土地的购置面积是7859万平米，同比下降53.9%，这个数字在江苏更加突出一点，江苏的一到三月份的土地购置面积是同比下降23%，这个是同比下降比较大的数字。这是我讲的第一个观点。 　　但是从国家宏观调控政策的预期这一点来看，我们觉得应该是这样看。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。 　　土地的购置面积、住宅新开工面积房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也是意料之中的，国家的宏观调控政策来分析，目前的房地产市场运行应该说整体是平稳的。 　　应该说，2011年的市场，我们去年这个时候，也认为是非常严峻，但是实际下来以后，总体觉得2012年的市场比我们想象的要好。具体的呢，当时我们觉得有三个表现。 　　第一个表现，就是投机投资性的购房明显的减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。 　　第二，保障性安居工程推进顺利，当时计划开工一千万套，实际开工是1043万套，基本建成432万套。 　　第三，市场的运行总体平稳，这里包括了房地产投资同比增长27.9%，包括商品房销售面积将近11亿，住宅销售面积90732万平米，商品房的销售面积和住宅的销售面积都是历史新高的，去年我们都说市场如何如何，实际上这些指标是历史新高。 　　当然市场由于预期的不平衡，我们现在之所以感觉到天气冷也好，市场冬天也好，一个重要的原因就是我们有一批限购城市，特别是东部地区的一些限购城市，确实在销售量也好、销售额也好，或者房价的下降幅度是比较大的。去年全国实际上住宅销售面积同比下降的是22个城市，商品房销售面积同比下降的是20个城市。也就是说，22个城市量和价是下的，全国大多数城市来说是平稳的，特别是销售量是历史新高的。这是去年的市场形势。从目前政策的惯性来看，今年2012年的市场，是不是像大家想的那么严峻，我看也不见得，这是我的总体判断。 难涨难降 现房价最可怕 　　现在，楼市中出现了很多所谓的“房价稳定论者”，说甚么“暴涨暴跌”的房价，对谁都没有好处，所以，房价稳定才是楼市调控的重要“职责”，也应该是人人都要“奉承”的理念，甚至有人说，鼓吹“房价下跌”者都是投机分子，这不是一竿子打翻一船人，期待房价下跌的“普通天下百姓”也成了投机分子了。 　　对于高房价的既得利益者来说，暴利已经暴利过了，而对于他们来说，能维持住“暴利”后的房价不降，就是当前或者以后最大的“暴利”了，所以，他们不得不绞尽脑汁，费尽口舌想各种理由，用各色说词都让要让“百姓”逐步接受这样的高房价，然后变成百姓的一种习惯。 既得利益者 强说房价“合理” 　　因为当百姓随着时间的推移，习惯了这样的“高房价”，我们逐步认为这样的“高房价”就是合理化，就犹如现在我们逐步接受“官员常态化”腐败一样，会有一种“收礼”办事是好官，而“收礼”不办事的才是“坏官”的理念一样，当这样的习惯性“错觉”形成一种社会“社会百姓心里”的常态化。 　　其实，正常的常理来看，无论“收礼”办事或者不办事，都不是“好官”，就犹如在楼市中，当百姓逐步习惯了这种高房价，就是错觉以为，只要房价不涨，楼市就已