无锡市房屋征收评估技术规范.pdf

无锡市房屋征收评估技术规范 第一章 总则 3 第二章 术语 3 一、比较法 3 二、收益法 4 三、成本法 4 四、假设开发法 4 五、样本房屋 4 六、基准价格 4 七、房屋基本重置价格 4 八、综合费用 5 第三章 评估技术路线 5 一、比较法 5 二、收益法 6 三、成本法 7 第四章 评估方法的应用 9 一、住宅房屋评估 9 二、非住宅营业用房评估 9 三、非住宅非营业用房评估 9 四、工交仓储用房评估 9 五、在建工程评估 9 六、土地使用权补偿价格评估 10 七、附属物价格评估 10 第五章 征收评估报告 11 一、评估结果报告 11 二、评估技术报告 12 第六章 附件 13 附件一 可比实例选取要求 13 附件二 样本房屋选取要求 13 附件三 房屋权益状况调整价格标准 14 1 附件四 房屋实物状况调整 14 附件五 房屋区位状况调整系数 20 附件六 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率与 土地还原利率 23 附件七 土地综合调整系数 23 附件八 综合费用 26 附件九 无锡市房屋结构等级评定标准 29 附件十 无锡市房屋基本重置价格标准及修正 39 附件十一 无锡市房屋成新评定标准 41 附件十二 房屋用途分类 42 附件十三 附属物及室内装饰重置价格标准 42 2 第一章 总则 一、根据住建部、省、市有关房屋征收评估的规定，为维护房屋征 收当事人的合法权益，规范房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估 结果客观公平，结合无锡市实际情况，制定本规范。 二、在本市市区内范围内，国有土地上房屋征收、撤组剩余国有土 地上房屋征收及征收集体土地涉及的房屋进行补偿安置时，评估被征收 房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价 格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定( 以下统称征收评估) ，应 遵守本技术规范。 三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用 范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平 交易方式在评估价值时点 自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租 赁、抵押、查封等因素的影响。 四、征收评估人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记 录，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人的原因不能对被征 收房屋进行实地查勘的，可以依据被征收房屋的相关权属资料参照同类 房屋进行评估，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系的第三人见 证，有关情况应当在评估报告中说明。 五、被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用，以及 停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托评 估确定。 六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别选用不同的评估方法进 行。 第二章 术语 一、比较法 比较法可分为可比实例直接比较法与基准价格比较修正法。 1 ．可比实例直接比较法 3 选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间 的差异对可比实例成交价格进行处理后，直接得到估价对象价值或价格 的方法。 2 ．基准价格比较修正法 将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一价值时点评估得出的 样本房屋市场价格进行适当修正，间接得到估价对象价值或价格的方法。 二、收益法 预计估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未 来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 三、成本法 测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成 本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 四、假设开发法 求取估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要