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济南市土地基准地价应用 技术手册（修订稿） 2009年3月 一、基准地价内涵及适用条件 一） 基准地价评价范围。 1、基准日 城区基准地价评估的基准日为2007年1月1日。 2、土地使用年期 按法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。 3、土地开发程度 城区基准地价设定的土地开发程度设定为“六通一平”(包括通上水、通下水、通讯、通电、通气、通路，场地内土地平整)。 4、容积率 城区基准地价的容积率统一设定为商业用地、住宅用地为1.3，工业用地为0.6。 （二） 基准地价标准及内涵。 1、济南市城区国有土地级别基准地价标准见下表： 济南市城区国有土地级别基准地价表 （表一） 元/平方米  土地级别 I II III IV V VI VII VIII IX X 商业用地 4500 3245 2230 1850 1560 1270 950 755 510 430 住宅用地 3120 2120 1690 1325 1160 970 740 530 435 ? 工业用地 1850 1480 1060 725 525 415 360 215 ? ? 3、名词解释： (1) 生地地价：是指未完成土地开发等基础设施建设，且宗地内也未平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 (2) 熟地地价：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 (3) 毛地地价：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 （三） 宗地级别的界定及评估 1、沿主要街道跨级别的宗地评估时：商业按高级别基准地价操作；住宅、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。 2、沿一般街道跨级别的宗地评估时：商业、住宅、工业均按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。 3、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于6%；靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于8%。 4、评价区级别外的宗地评估，参照邻近级别并适当进行区位减价修正。 二、基准地价及修正体系 （一）商业用地基准地价及修正体系 1、商业基准地价 表1-63 济南市城区商业用地I-1区片基准地价修正体系因素说明表 因素 好 较好 一般 较差 差 距市级商服中心距离(米) 商服中心内 ＜200 200-400 400-600 ＞600 商服集聚程度 集聚程度高 集聚程度较高 集聚程度一般 集聚程度较低 集聚程度低 临路适宜程度 与业态高度适宜 与业态适宜 与业态较适宜 与业态较不适宜 与业态不适宜 500米内站点数 ≥8 6-7 5 4 ≤3 最近公交站点距离(米) ＜100 100-200 200-300 300-400 ＞400 交通限制 人车无限制 — 人无限制，车受限 — 明显阻隔 停车方便程度 停车方便 停车较方便 仅高峰时停车受限 停车较不方便 很难停车 宗地宽深比 ＞1.3 1.1-1.3 0.8-1.1 0.6-0.8 ≤0.6 出入方便程度 三面以上临街，出入方便 两面临街，出入较方便 一面临街 局部临街，出入不方便 局部临街，出入困难 面积与形状 便于土地利用 对土地利用略有影响 对土地利用有一定影响 对土地利用影响较严重 对土地利用影响严重 表1-64 济南市城区商业用地II-1区片基准地价修正体系因素说明表 因素 好 较好 一般 较差 差 距市级商服中心距离(米) ＜800 800-1200 1200-1800 1800-2500 ＞2500 距区级商服中心距离(米) ＜100 100-300 300-500 500-1000 ＞1000 商服集聚程度 集聚程度高 集聚程度较高 集聚程度一般 集聚程度较低 集聚程度低 临路适宜程度 与业态高度适宜 与业态适宜 与业态较适宜 与业态较不适宜 与业态不适宜 500米内站点数 ≥8 6-7 5 4 ≤3 最近公交站点距离(米) ＜100 100-200 200-300 300-400 ＞400 交通限制 人车无限制 — 人无限制，车受限 — 明显阻隔 停车方便程度 停车方便 停车较方便 仅高峰时停车受限 停车较不方便 很难停车 人流量 人流量大 人流量较大 人流量一般 人流量较小 人流量小 宗地宽深比 ＞1.3 1.1-1.3 0.8-1.1 0.6-0.8 ≤0.6 出入方便程度 三面以上临街，出入方便 两面临街，出入较方便 一面临街 局部临街，出入不方便 局部临街，出入困难 面积与形状 便于土地利