漳浦金绿地产项目策划提报-115p.ppt

新区大盘的三个必需 W1.配套不全/人气不足 W2.地块切分,不够完整 W 劣 势 T2.政策不明/市场低迷 T1.经济走缓/消费谨慎 T 威 胁 O1.行政新区,规划高起点 O 机 会 O2.古雷居民迁移,带动需求 S1.地势平坦\四面沿街 S2.南临规划的市政广场 S 优 势 项 目 定 位 Benefit Target Position Concept 利益 １．东部新城市中心的行政规划,是项目投资前景的保障 ２．项目低密度、高绿化是业主健康生活的保证 ３．户型设计的高附加值及亲自然性 客群 定位 注重健康、追求品质生活的阶层 城市新中心,有氧健康社区 项目定位思考构件模型 本案是一座在未来城市中心，能给业主提供健康生活能量的有氧社区。 定位推广语 潜伏的关键词： 领袖城市中央/生态社区/强调有氧对健康的重要性 城市新中央，有氧新森活 备选 备选 项目属性 漳浦中央新天地 中心价值 市场属性 健康有氧社区 养生品质居家 客群属性 满足挑剔的品味 做城市主人 项目推广思路 新区氧生大盘，出现。 必需建立核心吸引力，使区域未来中心化 必需人文化，以此产生更高的附加值和归属感 必需建立新的行业标准 第一个景观先行、配套先行 创新产品的开发 第一次应用多种营销手法 / 推广思路 ■定义高品位阶层 营造客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。 ■占位市场 立势新区领袖大盘地位。实现楼盘调性与形象塑造； ■建立高健康标准 通过产品营销建立价值示范体系，建立漳浦房地产行业标准，拉 开与市场竞争楼盘的距离； ■定义有氧生活方式 定义新区中心有氧生活方式，演示并传递未来的生活场景； /推广目标 整体的推广体系中，以新区氧生大盘及景观先行为主线，逐步展开与完善品牌形象与品牌价值， 贯穿整个推广计划；以产品营销为辅线，全面展示产品优势属性。 两者从概念到产诉品求相互推动、相互影响，从而形成一条相对缜密的推广系统。 新区氧生大盘 产品营销 圈定阶层 销售业绩 占位市场 建立标准 定义有氧生活重要性 产品示范 开发理念 媒体组合 事件营销 / 推广攻略 强调未来行政中心优势 全案推广策略 基于本案的客群指向主要为公务员及周边乡镇的客户群体，所以 本案将采取眼见为实的活动行销为主线，结合雅俗共赏的广告宣 传基调，以高角度、宽视界的覆盖能力直击目标客群。 推广重点 新城中心地段+有氧生活主线+分段式全明星产品 1、必不可少的实景呈现 □ 区域优势 □ 园林先行 □ 一期品质 2、证言式广告增加可信度 3、强化圈子文化与关系行销 / 项目卖点切入比例 领先潮流的建筑规划设计 / 香水露台、入户庭院 /超增值空间 社区直饮水系统 / 节能环保材料 斥资三千万立体景观空间体系 / 养生中庭/ 40米宽景绿化带 养生中心： 氧吧 / 有氧瑜珈房 / 健身房 / 游泳池 高品位卖点推广 本 案 建筑篇 区位篇 氧生篇 园林篇 会所篇 未来新新政中心、交通四面八达 项目预热造势期 第一阶段 第二阶段 公开热销期 第三阶段 开发商形象导入期 2009.5—6 2009.7 续销 2008.11 — 2009.4 2009.12 一期推广步骤 金绿地产—专筑健康生活 08年10--3月 第一阶段：品牌战略 战术应用： 09.1月1日- 2月15日 金绿地产，定义漳浦新城中心 金绿地产，专筑健康生活 4、基地围墙广告引导启动 09.1月25日- 2月15日 金绿地产，专筑健康生活， 恭祝漳浦人民新春快乐 3、电视字幕 09.1月1日- 2月15日 金绿地产，恭祝漳浦人民新春快乐 2、户外看板 10-12.30月 金绿地产，专筑健康生活 1、户外看板 09.1月20日—23日 金绿地产，红包大派送 （赠送红包袋，印有企业文化宣传） 5、活动 实施时间 推广主题 第一阶段启动战术 注：除了现有基地广告牌引导外，建议增加市区部份户外广告牌，增强前期效果 1.3 租金水平分析 分析： 漳浦地区租金最高的地方是在西大街和麦市街的交界处，该路段的商铺租金可达120元/平方米·月，但是，在西大街东段与朝阳路交界处，每平方米租金只有40元/月，而在麦市街的东段与大亭路交界处，租金只有30元/平方米·月，由于麦市街全长比西大街长且麦市街的东段商业很不发达，故而整体的平均租金较西大街略低。而许官巷由于靠近麦市街和西大街的交界处，且全长只有一百米左右，故而租金较高且变化不大，大约在60~100元/平方米·月。东城路由于有农贸市场吸引人流，部分商铺的租金相当高，