[精品文档]房地产信息文：浅析信息不对称理论在房地产市场中的应用.docVIP

房地产信息论文： 浅析信息不对称理论在房地产市场中的应用 摘 要:信息不对称不仅使广大购房者的利益受损,也会对整个房地产市场的发展产生不良影响。本文简要介绍了信息不对称理论的内容及分类,针对目前房地产市场中的信息不对称问题及其负面影响进行了研究,最后提出改进措施。 　　关键词:信息不对称理论;房地产市场;开发商;购房者 　　信息不对称理论产生于20世纪70年代,用来说明相关信息在交易双方的不对称分布对于市场交易行为和市场运行效率所产生的一系列重要影响[1]。从 80年代开始,一些西方经济学家把信息不对称理论引入到对金融市场的研究领域,才使这一理论的价值逐渐体现出来。信息不对称理论增进了人们对市场行为与市场参与者的经济关系等一系列问题的理解,对于社会经济的进一步发展产生了十分重要的推动作用。 　　1. 信息不对称的基本内容 　　信息不对称理论的基本内容,可以概括为两点: 　　(1) 有关交易的信息在交易双方之间的分布是不对称的,即一方比另一方占有较多的相关信息; 　　(2) 交易双方对于各自在信息占有方面的相对地位是清楚的,这种相关信息占有的不对称状况导致在交易完成前后分别发生逆向选择和道德风险。 　　2. 信息不对称的分类 　　信息的非对称性可以从两个角度划分:一是非对称性发生的时间;二是非对称性信息的内容。 　　从非对称性发生的时间看,非对称性可能发生在当事人签约之前,也可能发生在签约之后,分别称为事前非对称和事后非对称。研究事前非对称性信息的博奕模型称为逆向选择模型,研究事后非对称信息的模型称为道德风险模型。 　　从非对称信息的内容看,非对称信息可能指当事人的行动,也可能是指当事人的知识。研究不可观测行动的模型称为隐藏行动模型,研究不可观测知识的模型称为隐藏知识模型或隐藏信息模型。表1.显示了信息经济学不同模型的基本分类: 　　 　　逆向选择,是指掌握信息较多的一方利用另一方的无知来获取额外利益;道德风险,是指签定合同的一方损害另一方利益而另一方又无法加以确定。逆向选择和道德风险严重降低了市场运行效率,在极端情况下甚至会造成市场交易的停顿。 　　3. 房地产市场中的信息不对称问题 　　(1) 购房者与开发商之间的信息不对称 　　建筑物的生产过程非常复杂、广泛,涉及多个专业领域——设计、施工和监理等,而施工中诸如基础、钢筋混凝土等隐蔽工程会被其紧后工序所覆盖,故竣工后,一般购房者绝对不可能像购买普通商品那样很快就能确定其质量和成本。这就决定了房地产交易在很大程度上不同于一般的商品交易。商品房质量的好坏和成本的高低只有开发商最清楚,开发商掌握着商品房的大量实质性信息,既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息,也有包括商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息,还包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。这些信息可以综合确定商品房的综合品质及其在市场上的状况。而普通的购房者则很难在短期内充分认识商品房的质量,更别提成本了。他们拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息,这些信息的价值在于让买房人明确自己的消费定位,确定目标范围,对商品房本身的影响较小。因此,买卖双方对商品房质量和成本信息的了解就存在着严重的不对称性。 　　(2) 购房者与销售代理商之间的信息不对称 　　在实际的交易中,还有可能出现一个第三方,那就是房地产销售代理商。这是近几年随着我国房地产业的迅速发展、细分而出现的。由于其风险小、投资少而潜在利润大的特点,销售代理业日益红火、从业人员日众,正逐步发展成为一个全新的行业。销售代理商因为同样掌握了大量信息,所以和开发商一样,在交易中也是处于具有信息优势的地位。由于目前大多数销售代理商的酬劳和其销售业绩直接挂钩,而且他们并不需要对自己所售出物业的质量负连带责任,所以不管开发商是否向他们告知商品房中的缺陷,他们一般都会对商品房进行精心包装,以言过其实的广告和种种炒作手段来吸引购房者们,并尽量隐瞒商品房中的各类缺陷,甚至为此不择手段,唯一的目的就是能够将商品房全部销售出去。这无疑加深了买卖双方之间信息不对称的程度。 　　因此我们可以看到,目前我国的房地产市场中,在签订购房合同之前,购房者并不完全了解商品房的质量,而开发商却很清楚商品房的质量,双方在签订购房合同时存在严重的信息不对称,这正属于逆向选择模型。 　　4. 信息不对称带来的负面影响 　　(1) 据有关资料显示,在房地产交易行为完成之后,有七成以上的购房者会发现这样或那样的问题,问题牵涉到从房屋质量、小区环境到物业管理的方方面面,房地产投诉和纠纷也因此成为近年来我国消费者投诉的持续热点。这些问题从本质上来讲,正是房地产市场信息的严重不对称所导致的必然结果,如果持续得不到