X国际广场写字楼部分终稿.ppt

盛润国际广场策划销售执行全案 “乾坤大挪移” ——货源组合 实现盛润国际广场整体营销销控目标 每次推售以“大盘小做”的灵活手法，制造供不应求的热销局面。 钧城地产“高中低组合，中间汇聚”的销售模式，调控销售楼层即使价格的稳步提升，推售单位依然保持明显的性价比。类似钧城地产所操作的郑州国贸中心，越销售到后期，所推售的楼层单位最好。 第二式 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 低楼层6—10F 中楼层11—20F 高楼层21—28F 楼层划分示意 1）“大盘小做”—— 每次推售楼层，分别从高、中、低楼层挑选部分楼层进行批量组合销售，杜绝出现一窝蜂的粗放型销售局面。 2）“高中低组合，中间汇聚”—— 统观全局，把握推售步骤，通过楼层递减法，将高、低连同部分中间楼层稳步消化，最终引导销售货源集中于中间楼层。杜绝一刀切的粗放型销售局面。 货源组合计划 货源组合 备注：商场销售按照同等原则进行分区域销售 “纵云梯” ——价格把控 实现盛润国际广场整体营销价格目标 在确定销售均价的基础上，“低开高走”的入市策略，引爆市场关注。 “小步快走”的价格策略，调控销售价格快速提升，结合货源组合策略，引导市场追捧。类似钧城地产所操作的郑州国贸中心，在确定均价的基础上，15轮价格调控，令业主不断感到升值，在实现所确定的销售均价的同时，也带动了业主的口碑传播。这对项目、企业品牌带来良好的促进作用。 第三式 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 钧城地产在郑州所操作的写字楼项目，在一年8个月时间内，通过15轮价格调控引导，实现前期所确定的销售均价的同时，也实现100%的销售率。 15轮调控——100%销售 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 PART1整体销售执行策略 【第六章 销售执行】 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 分塔楼推售 07年主力推售西塔写字楼，搭配部分商业。商业全面招商！ 面积高中低划分，楼层立体销售控制 ①高楼层20F以上，800—1650平方米/套，针对大型企业； ②中高楼层15—19F，500—800平方米/套，针对中型企业； ③中低楼层10—14F，300平方米/套，针对小型企业； ④低楼层6—9F，100—200平方米/套，针对投资者。 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 写字楼高中低楼层组合推售，楼层立体销售控制 ①高中低楼层挑选组合推售 以高、低楼层为主力推售点，中间楼层配合，保证客户群不流失，形成单塔楼推售时，客户群层次丰富，加大口碑营销效应。 ②立体分层销控模式，把握销售进度 实行立体分层推售控制，组合产品价格及推售时间段。 ③适度加推，实现价格上涨 根据楼层销售进度及客户储备量，适度加推楼层，快速推进价格上升。 集中式大卖 ①首批房源实现分散认筹，集中解筹的方式 以较高性价比的方式积累大量客户；实现排队抽签解筹的形式，并有机地对新客群的促进氛围感染，实现新成交。 ②以递减优惠幅度实现SP促销作用 不断展开客户联谊活动，吸纳认筹客群的不断加入，并定期举办联谊、优惠促销活动，引导客户的跟进。 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 PART2阶段销售执行策略 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 项目销售筹划阶段 项目开盘阶段 项目强销阶段 项目持销阶段 项目尾盘阶段 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 销售延续及品牌培育期 开盘强销期 造势蓄客期 07年9—10月 11月—08年1月 3月—11月—09年9月 【写字楼营销阶段划分】 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 大客户优先安排 备注 陆续开放9、11、14、16、18、20、22、24-25、27-28层 共12个楼层 东塔开放，形成价格差异 东、西塔楼层搭配销售 价格随着楼层加推上涨 加推7、13、19、21层 共4个楼层 价格上涨 带动客户跟进 形成集中大卖 西塔 即6、8、10、15、 17、23、26层 所有房源开放 引导性登记 共7个楼层 房源 08.3月至09.9月 07.11月至1月 07.9.1至10.31 时间 营造新亮点，培育企业品牌 展产品 立形象 任务 第三阶段 第二阶段 第一阶段 阶段 阶段房源推售及控制 市场思考 项目思考 运营战略 价值体系 营销策略 销售执行 钧城优势 阶段推售优惠策略 一次性98折 按揭99折 前150名