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承租人的优先承租权问题研宄 房屋租赁业的发展日渐迅猛，纠纷日益 增多。本文尝试在确保出租人合法利益得到保护的同 时，加强对承租人利益的保护，以实现公平正义。 关键词：租赁；优先承租权 D923 A : 2095-4379- （2015） 01-0161-02 杨素敏（1988-），女，河北邯郸人， 首都经济贸易大学研宄生，研究方向：民商法学。 一、问题的提出 引起笔者对优先承租权问题关注的是前段时间来 律所咨询的一个客户，该客户是一家餐饮公司的负责 人。2009年1月，该餐饮公司与某商贸公司签订商铺 租赁合同（以下简称A和B），A公司承租B公司位于 昌平区西关路5号的商业楼用于餐饮经营活动，租期 截止到2014年8月，合同到期后，如果房屋继续对外 出租，在同等条件下A公司享有优先承租权。双方应 在租约期满前一个月另行签订续租协议。2014年5月， B公司致函A公司称租期届满后将收回房屋，不再与 A续租。A公司认为，根据双方合同约定，只要条件 相同，A公司有优先承租权，请B公司将具体续租条 件书面告知，但B公司只是强调对该房屋已另有安排， 请A公司到期搬出。对该餐饮公司而言，不能续租意 味着其在经营过程中投入的巨额装修费用、扩建费用 和宣传费用等将化为乌有。而且，迁出广为人知的黄 金地段不仅今后的生意要受到影响，这些年建立起的 品牌效应和客户群体也很可能流失。 在实践中，承租人和出租人一般都会在租赁合同 中约定，合同到期后，如果出租人的房屋继续对外出 租，在同等条件下，承租人可以优先承租该房屋。然 而，租赁关系在现实中是相当复杂的，而且出租人很 容易就可以规避这条约定的限制，例如出租人可以以 自用或第三人出更高价格的理由来拒绝原承租人继续 承租该房屋的要求，他也可以迟迟不告知原承租人房 屋续租的具体条件，等到合同到期后，基于原合同约 定的优先承租权也就失去效力，承租人的权利无法得 以保护。针对此，承租人优先承租出租人房屋的权利 怎样才能得到有效保护？对承租人优先承租权的侵犯 具体包括哪些方式等，笔者在以下内容中拟就以上问 题做一探讨。[1] 二、优先承租权的概念和法律性质 （一）含义 优先承租权，是指在租赁关系中，原房屋租赁合 同到期时，原承租人要求续租的，在同等条件下，原 承租人有优先于第三人承租的权利。 （二）法律性质[2] 优先承租权是一种债权。原出租人和原承租人 之间签有租赁合同，该合同效力无任何瑕疵，且双方 在合同中约定有优先承租的权利，是承租人享有优先 承租权的前提条件，所以这个权利具有债权属性。众 所周知，合同具有相对性，只约束双方当事人，对第 三人没有约束力，所以，若善意第三人与原出租人签 订租赁合同，则该合同并不会因为优先承租权的存在 而无效。 优先承租权具有期限性。合法有效的房屋租赁 关系是优先承租权存在的基础，在合同到期后，如果 出租人有意向继续出租房屋，原承租人在一定期限内 作出继续承租的意思表示，当然还要表明愿意承担同 等条件，此时原承租人才享有优先承租权。而这个期 限并不是永久存在的，如果超过这一期限，原承租人 将不能再主张优先承租权。 优先承租权并不是一项法定的权利，而是一种 约定的权利。根据合同法的意思自治原则，若承租人 与出租人在租赁合同中约定了优先承租权，则承租人 当然享有优先承租权。对于双方没有在合同中约定优 先承租权，承租人是否享有优先承租权，笔者认为， 法定的权利需来源于法律的明文规定，才具有普遍约 束力，不宜随意类推适用。在目前法律尚未作出明确 规定的情况下，若双方当事人未在合同中明确约定该 权利，则承租人的优先承租权也就无从谈起。 、我国对优先承租权的相关规定 到目前为止，我国的法律、行政法规中，对于优 先承租权的相关规定还是一片空白，可以说我国在法 律层面还没建立起来优先承租权制度。对于优先承租 权的相关规定主要散见在一些地方性法规中，①如： 《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定：“租赁 期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权。” 同样规定承租人享有优先承租权的还有《上海市房屋 租赁条例》第44条，《浙江省房屋租赁管理条例》第 38条，《广东省城镇房屋租赁条例》第21条，虽然这 些地方性法规己经对优先承租权进行相关规定，但在 实务中可操作性并不强，由于缺少更高位阶法律的支 持，导致司法审判依据不统一，甚至发生同案不同判 的情形，这就给司法保护带来很大难度，导致承租人 的权利难以充分实现。 四、国外对房屋租赁优先承租权的立法现状 英国在住宅的租赁立法上和商业租赁的立法上均 突出了对相对处于弱势地位的承租人的保护。英国在 1927年的《不动产租赁法》中规定，在商业用房的租 赁中，承租人在合同到期时，可以就其商誉损失请求 予以补偿。到了 1954年的《不动产租赁法》，又