投资发展工作流程-37p.docVIP

投资发展工作管理手册 （2007年11月）  目 录 一、投资发展工作概述 5 1． 目的： 5 2． 适用范围 5 二、部门设置及分工 6 1．责任部门 6 2．组织及职责 6 三、项目选择标准 8 1．区域选择标准 8 2．形象进度 8 3．产品标准：综合体项目 8 4．经济评价： 9 5．资产管理业务 9 四、工作流程 10 1．信息收集整理 12 2．前期洽商及初步尽职调查 12 3．市场调查 12 4．信息通报 14 5．项目初步分析 14 6．合作洽谈 15 7．可行性论证报告 15 8．项目论证会 15 9．签署合作意向书 15 10．详细尽职调查 15 11．合作协议谈判/签订 16 12．工作交割 16 附件1——新项目信息汇总表 17 附件2——与项目合作方洽谈记录 18 附件3——初步尽职调查问卷及文件清单 19 问卷填写说明及按照本清单提供文件的基本要求 19 文件目录 20 第一部分：公司设立文件 1 第二部分：项目基本情况 1 1、有关土地使用权的文件 1 2、有关项目建设情况文件 2 第三部分：环保 1 第四部分：财务文件 1 附件4——新项目进展信息通报 1 附件5——新项目可行性研究报告内容指引 1 项目决策背景 1 第一部分：项目概况 1 第二部分：法律及政策性风险分析 2 第三部分：市场分析 4 第四部分：规划设计初步分析 4 第五部分：工程及销售计划 5 第六部分：投资收益分析 5 第七部分：综合分析与建议 7 一、投资发展工作概述 目的： 随着集团“低效房地产资产管理”业务模式的确立和全国化发展战略的展开，新项目的信息采集、研究论证、尽职调查、合作模式设计、合作谈判和法律文件的组织等业务工作量很大。为了实事求是地反映项目的市场价值、最大化的规避项目风险、提高项目确立的工作效率、提升集团公司市场竞争力、为董事会决策提供客观详实的项目研究报告的目的，特制定本工作规程用于规范项目确立阶段的操作。 适用范围 本管理制度适用于天津海贸搜马资产管理股份有限公司所属各区域组织机构的新项目发展工作。 二、部门设置及分工 1．责任部门 根据集团全国化发展的组织架构，总部发展研究中心为公司负责项目投资论证的主办部门。各区域总裁直接负责新项目的发展工作，具体业务承担部门为各区域投资发展部，总部发展研究中心负责项目可行性报告的编写，区域投资发展部负责协助。 2．组织及职责 2.1 组织 2.2 岗位职责 2.2.1投资发展部总监岗位职责 全面负责推进新项目的拓展工作； 督导项目发展经理和估算师的工作； 组织进行项目分析并负责向区域总裁作项目初步分析汇报； 接受区域总裁的指示，部署相关工作； 组织编写项目可行性报告； 组织开展对目标公司的尽职调查； 针对项目（公司）收购开展商务谈判和土地出让操作，组织合约等法律文件编制，完成项目（公司）交割手续等。 对项目进行后评价。 2.2.2项目发展经理岗位职责 搜集项目来源信息和意向项目（公司）的初步调查和资料收集，整理汇报； 负责对意向项目（公司）所在地房地产市场进行调研分析，展开项目可行性研究论证，提出项目产品建议并负责编制项目初步分析报告，侧重法律关系、建设手续及风险分析；? 负责提出项目或项目公司收购过程中的法律问题解决方案；? 配合投资发展部总监开展商务谈判和土地出让操作设计； 编写项目研究报告，侧重产品的市场研究和项目存在的和潜在的法律问题的研究； 负责对目标公司进行尽职调查工作，编写调查报告； 负责合约等法律文件编制； 协助投资发展部总监完成项目（公司）交割手续； 完成投资发展部总监交办的其他工作。 2.2.3项目估价师岗位职责 配合项目发展经理搜集项目来源信息和对意向项目（公司）的初步调查和资料收集； 负责对意向项目（公司）所在地房地产市场进行调研，对意向项目（公司）进行估价和土地、房地产市场经济分析，与项目发展经理一同对项目进行可行性研究，提出建议并与项目发展经理共同编制项目初步分析报告，侧重经济分析与数值计算； 负责提出项目或项目公司收购过程中的经济问题解决方案； 与项目发展经理共同编写项目可行性研究报告，侧重财务分析的研究与计算； 负责对目标公司进行尽职调查工作，编写调查报告； 完成投资发展部总监交办的和项目发展经理要求协办的其他工作。 三、项目选择标准 1．区域选择标准 1.1最佳商业城市100名范围内（其中北方区域占25个），百强县范围内 开发区 北方区域开发区发展范围：国家级开发区和省级开发区（综合实力在省内排名前五）； 南方区域开发区发展范围：国家级开发区和省级开发区（综合实力在省内排名前1/3）。 2．形象进度 八极分类均可，但所有项目最终的调查资料要求是一致的，但要注意项目背景复杂的项目是否可以在短期（３个月内）由解决方案