惠农达大厦·财富城营销策划方案.pptVIP

惠农达大厦·财富城 营销策划方案 南阳高层市场调研报告 一、主要项目规模分析 桂花城 四、房型及面积去化分析 从各房型去化情况来看。总体上三房两厅两卫销售情况最好, 两房的销售情况也都还不错，相对来说，四房以上房型销售状况稍差。 从面积去化情况来看。以三房为例，120-130平米的普通三房及131-140平米的舒适型三房销售情况最佳，而140平米以上的豪华三房销售情况相对一般。 从两房去化情况来看，90平米左右的两房去化速度最快，100平米以上的两房去化速度稍慢。 五、项目配套 2008年房地产市场走势分析 南阳主体商业调研 传统商场百货业态 大通百货 红都 世纪百货 金汉丰 金玛特 胜德美 因与本项目在业态方面差异较大，此部分不作重点分析 商业总结 1、大卖场、专业市场、城市shopping、百货，新一轮商业投资几乎涵盖了现代商业的所有门类，南阳商业开发进入了快速发展的轨道。 2、南阳潜藏着巨大的商业市场。但在商业和地产及商业地产的现状来看，尚处在初期向中期过渡阶段，与大城市较为成熟的商业与地产模式尚有理念、思想、观念上的差距。对商业地产的理解，尚处于摸索阶段。 3、南阳大部分商圈都经过长时间的商业填充，已经进入平稳期。所城市框架的拉大及原有商业设施的老化，需要新的商业来填补。 4、南阳大部分开发商热衷于商业开发，但难以找到先进的模式，普遍采用住宅加底商的模式，在商业运营、商业资源方面比较欠缺。 5、 南阳市近几年商铺主要以销售为主，中心广场、文化宫、港达商贸城以及大量的沿街商铺、小区底商的开发中，纷纷采用产权销售，裕华商城、鸿德购物公园及08年推出的新华城市广场等商业项目更是把产权市商铺推向一个新的高度。 6、南阳市在3年前，由于商业铺面供给较少，商铺租赁价格较高，并一直处于上升状态，但随着这两年商铺的大量供给，市场已出现过剩现象，价格出现下滑，新开的市场往往采取低租金或免3--5个月租金的方式来吸引商户进入，很多沿街门面和住宅底商出现了空置。  惠农达大厦·财富城策划建议 作为投资性项目，其消费群体基本由投资者和用家组成，他们普遍对资金调配的敏感度较强，投资意识强烈，由此必须提供更具灵活性的付款方式，既能让客户减少资金压力，又能实现快速销售的目的。建议采取缩小付款方式间折扣，将客户自然引导为选择银行按揭的付款方式来降低客户付款的资金压力。另一方面利用优惠付款办法进一步降低首付压力。 正常折扣方式 0.968 综合折扣 首期5成，余款银行按揭 90% 0.97 按揭付款 首期5成，一个月内付清全款 10% 0.95 一次性付款 说明 比例 折扣 付款方式 4.5回款预估 4.5.1总体推售节奏的把握 推售节奏的把握原则： 一方面是根据市场的需求变化控制快慢节奏；另一方面是根据销售成绩的好坏而灵活制定策略。 准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。 由于本案销售难点在商业部分，从推售策略上将商业部分作为重点，住宅部分按常规销售策略进行。 4.5.2项目的推售方案 5864平米 10054平米 9216平米 20% 20% 30% 第三批 40% 40% 40% 第二批 总铺的40% 总铺位的40% 总铺位的30% 第一批 三层 二层 一层 4.5.3推售的依据： 首先拿出一层铺位量的30%，以均价20000元/平米；二层铺位的40%，以均价9000元/平米入市，三层铺位的40%，以均价5000元/平米入市，做为市场试探，较易操作，可以视情况加推。 第二批是在多人排队的情况下解筹。推出首层和二层是鉴于市场认可首层商铺的市场情况下作出的安排，一是易于实现开门红；二是容易在多人争同一铺位的情况下拉升价格；三是由于考虑到到客户的经济能力的差次不齐，为了实现每一个成交的可能在销售的时候会采用暗推的手法不知不觉把二层的铺位消化。 第三批借前一批热销的势头，推出首层和二层所有铺位在市场热烈认购的情况下，用大价差的方式拉动的销售。 4.5.4销售预测 资金回收预估：（商业部分） 面积：2847 销售率：90% 销售额：1280万 面积：3351 销售率：85％ 销售额：1323万 面积：3351 销售率:80% 销售额 1240万 三层 合计 26494 9481 9331 7672 小计 面积：2847 销售率：90% 销售额：2305万 面积：3351 销售率：85％ 销售额：2647万 面积：3351 销售率:80% 销售额 2412万 二层 面积：3685 销售率：80% 销售额：5896万 面积：3351 销售率：80% 销售额：5361万 面积：2513 销售率：80% 销额：4020万