春天项目整体定位与物业发展建议(179ppt).ppt

合肥新华学府春天西项目整体定位与物业发展建议 120万平米物业，4万多业主——新华无疑已经确立了学府板块的领导者和代言人地位 学府区域属于整个合肥的高端居住板块，但其形象与其实质严重不匹配 位于城市三大高端板块的中心位置，且均无强势的区域商业中心 未来区域内中高端人群大幅增加，达9.3万以上，比重增至66%；中低端人群和学生人数增幅很小 潜山路将成为合肥新的商务轴线，但目前市场认知度非常低 区域50万平米商业中心正处于酝酿爆发阶段，从新站的发展历程判断，未来3~4年本区域将是一个迅猛发展期 位于未来区域中心的次级圈层和外围圈层之间，地块的商业、商务价值远大于居住价值 新华地产设想： 目前有两套设计方案： 一套方案以住宅开发为主体，另一套方案以写字楼开发为主体——写字楼能不能做是目前面临的最大困惑 目标及限制条件 客户关注的问题： 投资一个亿，如何才能实现滚动开发？ 处于新华六个项目之间，该项目的开发对其他项目的影响？ 目标分解 第一篇 整体定位 城市综合体发展的五种模式 典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 的大型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％） 典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米） 从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综合判断，项目不适合发展商业核心模式 上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 信兴广场——总建面28万，其中写字楼14.4万 合肥财富广场——总建面20.5万，其中写字楼13.5万，占到66% 星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层满布商业消化部分容积率 合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、公寓树立形象，带动商业街的发展 住宅核心模式的两条发展路径： 香港太古广场 ——总建面约48万平米，其中写字楼占43％，酒店占29％，商业＆公寓均占14％ 均衡核心模式成功的关键驱动因素： 综合体发展的几种模式——写字楼、住宅是我们发展的主要发展的两个方向 从地段和稀缺资源的占有性两个豪宅的外部条件来看，本项目不适合向该方向发展 合肥城市群中心地位的提升、主城区扩张将带动市区土地价值的增加，是区域商务商业发展的大前提 2.合肥经济发展——有望进入“快速增长”的轨道，将有力的推动合肥中高端写字楼的发展 2.合肥经济发展——横向比较之下，合肥写字楼市场发展水平相对较低，写字楼随经济发展的潜在上升空间很大 2.合肥经济发展——按照17.5%的GDP年增长率，合肥第三产业总量将在四年左右达到领先二线城市的现有水平 3.商务市场转移——合肥写字楼市场正从老城中心区向政务文化新区和高新技术区迁移，给区域发展写字楼带来了机会 4.案例研究结论——区域商业中心的发展必将带动商务市场的发展，这也给本项目带来了发展机遇 1.城市发展方向——不论滨湖新区未来发展如何，其势必将动摇或者弱化政务新区的CBD地位，项目所在区域的商务市场的形成更会受到影响 2.城市写字楼消化量——从各城市对比来看，写字楼消化量均很有限，预计未来几年合肥写字楼消化量会有一定增长，年均消化速度乐观估计30万平米左右 3.价格实现水平——合肥高端写字楼集中在老城区及政务新区，其他区域除财富广场外均属于中档产品，价格相差近1000元／平米 深圳写字楼区域发展历程 各区域价格对比: 高档写字楼 公寓 住宅 商务区成熟后写字楼的真实市场价值才能得到充分的体现 杭州写字楼分布格局：“七”块“一”轴 杭州向东南方向发展的城市空间格局形成了写字楼市场“七块一轴”现状。 黄龙板块、武林板块、庆春路商务轴构成了杭州目前城市中心区主要的商务圈。 伴随着城市向东南方向的转移，钱江新城和滨江区块以及由此衍生的城东板块正在崛起，成为新的写字楼热点区域。 CBD板块写字楼市场尚未形成，仅有的少量写字楼项目售价高于同地段普通住宅水平 杭州CBD由于还在规划中，在售写字楼不多，仅凤凰城一例。 从仅有的写字楼项目看，CBD内写字楼由于有先天优势，档次较高，在售价格通常高于同地段普通住宅水平。 CBD板块边缘写字楼：分布零散，以中档为主，价格低于同地段住宅水平 目前杭州CBD板块边缘仅2个写字楼项目，采荷嘉业大厦和庆春发展大厦。 写字楼以中档为主，价格普遍在10000元/㎡左右，低于同等地块住宅相比。 武汉商务区写字楼售价、租金水平明显高于商业区写字楼；商务区、商业区成熟度对价格的级差影响非常明显 传统商务区、政府推动商务区写字楼售价高于住宅；但在商业中心区附近出现“住宅—写字楼”价格倒挂现象，主要原因是区域商务氛围还未形成 3.价格实现水平——非成熟且非规划的商务区往往会出现“住宅—写字楼”价格倒挂现象 4.市场竞争——片区内写字楼未来供应