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PAGE  PAGE 22 大型食品综合批发城市场营销推广项目提案 一、市调分析： 本市典型批发商业物业比较表： . 名称青石桥水产 批发市场青石桥海鲜城华丰食品城农产品中心 批发市场海霸王食品城食品批发城项目位置青石桥青石桥中街1号成白路88号成白路98号郫县安靖镇 经营规模约7000㎡一层约5000㎡400亩525亩120.06万㎡建筑类型楼房砖混2层砖混2层大棚+砖混平房钢结构大棚分割 经营模式租赁租赁（部分已销售）租赁（部分已销售）租赁租赁 经营食品批发城项目水产、调味品、干货水产、调味品、干货、冻货调味品、酒水、糖茶、干货、休闲食品、食品原料蔬菜、水产、调味品、肉禽蛋、休闲食品、粮油、冻货副食品、土特产、酒水、干杂、粮油、冻货服务功能商管中心商管中心分区商管中心信息结算、监控中心、客服中心分区商管中心席位总数约400个约260个约1500个2190个（1期）4000个（1-3期）营业率95%100%98%98%80%配套设施自动扶梯冻库、地面车位仓储、地面车位仓储、地面车位仓储、冻库、物流基地、地面车位商铺面积10-25㎡ （公摊50-60%）10-60㎡45-90㎡（2层）30-50㎡22-45㎡租金水平1F：500-800 2F：400-500 3F：230-360300-700元/㎡/月（1层）80-90元/㎡/月40-60元/㎡/月30-60元/㎡/月物管费10元/㎡/月18元/㎡/月包含在租金中包含在租金中包含在租金中其他费用保证金1.5-3万 仓储约15元/㎡/月清洁费税费包含租金中仓储约20元/㎡/月调查体会： 中部城市食品批发市场 的 最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少。例如青石桥水产市场主营水产类；华丰食品城主营副食品类；农产品批发中心主营农副产品。能够满足客户一站式采购 的 批发市场异常匮乏，此为市场一大空白点。 自从2008年开始中部城市批发市场逐渐外迁至三环外，导致本地食品批发市场重新洗牌，市场格局发生大 的 变化，新市场规模庞大，容纳商品和商家更多，但距离 的 拉长增加了客户 的 物流成本。市内综合性 的 食品批发市场凸显出稀缺性和重要性。 五块石批发市场、八里庄批发市场等老旧食品批发市场面临搬迁，商户处于不稳定状态，各新市场正积极与商户接洽，商战暗潮涌动，我们调查 的 市场都存在工作人员提防竞争对手探测 的 原因，警觉性处于较高 的 状态。 周边食品批发市场普遍采取低租金吸纳租户入驻，另行收取进场费（按货品重量收取）、服务费等等其他费用获取更大 的 收益。 在与商家走访过程中了解到，本市批发市场货源来自全国各地约22个省。在批发销售交易量中，40%左右满足中部城市市 的 需求，60%左右用于中转，辐射到四川省和西部各地区，其中重庆70%--80%，西藏90% 的 食品类商品来自中部城市批发市场。贵州、山西、陕西等地区 的 客户都会到中部城市进货，可见中部城市 的 食品辐射能力非常强劲。 食品批发从业者都建立有大大小小 的 “关系网”，涵盖次级批发商、终端用户， 经过多年 经营，自然而然形成了信任关系，在货源、质量上都能得到保障，彼此信任。这样 的 渠道要被另一个新 的 渠道所占据，是需要相当实力和人脉关系，难度不小。 批发商最担心 的 局面是产销直供模式 的 兴起，这种不断压缩流通环节 的 扁平化渠道销售策略，是目前大多数种植基地、生产厂家越来越看重 的 商品销售方式。批发商 的 利润空间萎缩也许将是大趋势。 食品批发市场组团式 的 开发，如白家镇同时拥有华丰食品城和农产品批发中心，依托双流机场 的 空港优势和高速公路优势，正成为本市重要 的 食品批发物流中心。 青石桥海鲜城虽然体量不大，但所 经营 的 海鲜产品单价高，交易金额大， 经营户利润空间也大，导致海鲜城租金优势明显。 总结：中部城市食品批发市场外迁导致 的 大变局，对于仍立足于市中区 的 本食品批发城项目来说，是个难得 的 发展好机会，至少中部城市食品消费市场是非常期盼市内能够出现能够以最便捷 的 方式，最优惠 的 批发价，品类齐全 的 “一站式”采购 的 食品市场。 因此，在“天时”上，食品市场外迁使得本食品批发城项目稀缺性顿显；在“地利”上我们占据最佳 的 口岸；在“人和”上，我们面对 的 是庞大 的 批发商户难以割舍 的 市中心 经营 的 梦想。只要我们顺应市场，以专业 的 手段运作，以科学 的 态度规划，以严谨 的 运营管理为支撑，必能造就一个食品批发行业后来居上 的 领导品牌。 二、食品批发城项目S