工程造价 毕业答辩——住宅价格中施工成本的影响与控制研究.ppt

施工成本对住宅价格影响的分析 报告人： 班级： 指导教师： 选题的意义 外在压力 1.同行业的竞争 2.房地产税收 3.开发环境的优劣 房地产业成本 控制的重要性 内在压力 1.资金 2.效益 3.员工的待遇 住宅开发成本的组成 住宅价格=住宅开发成本+开发商的盈利 开发商的盈利=住宅价格-住宅开发成本 住宅开发成本 土地成本 工程建设成本 相关税费、管理费用和筹资成本 征地、拆迁补偿 土地出让金 基础设施配套建设费 前期费用 建筑成本 公共配套设施费用 案 例 案例概况 拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元 平均每户建筑面积：103.75m2，层高2.9m 地块总面积：21000m2 总建筑面积：57260m2 其中：住宅商品房建筑面积：49800m2 规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积） 绿化率：35% 总户数：480户 项目成本明细 1、土地费用：13375万元（成本占比45%） 2、主体工程建设费：9866万元（成本占比33%） 住宅商品房 7171万元 独立式地下停车库 1478万元 公建配套设施 238万元 变电所 925万元 室外网球场 54万元 3、室外工程费：1184万元（成本占比4%） 4、工程间接费用：3092万元（成本占比10%） 5、不可预见费： 1376万元（成本占比5%） 6、建设期贷款利息：951万元（成本占比3%） 项目总开发成本 29844（万元） 通过对这个案例的成本分析我们可以看出，土地成本占了总成本的45%，建安成本占了37%，余下了占了18%。土地成本是影响住宅开发成本的最大部分，但是由于影响土地成本的因素很多，是不可控制的部分，所以影响住宅开发成本的最主要因素就是住宅的建安成本控制。 施工成本组成 施工成本：施工项目在施工过程中发生的全部生产费用的总和 由直接成本和间接成本组成。 直接成本：在施工过程中消耗的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用的支出。 间接成本：为施工准备、组织和管理施工生产所发生的全部费用的支出。  施工成本失控 的影响因素 客观因素 1.设计变更 2.地质变化 3.气候变化 4.项目要求 变化 5. 窝工现象 主观因素 1.制度不健全 2.质量问题 3.施工组织不合理 …… 土石方工程5种施工方案比较 施工方案 施工方法 施工机械 主要施工方法 台班产量 M3 工期 工程造价（元） 施工方案优点和缺点 1 挖运 挖土机1台 汽车4辆 推土机1台 挖土机挖土 装汽车，推土机配合卸土 437.5 10 6351 1.质量安全较有把握 2.常规管理比较省事 3.土方外运增加造价，回填时运距远、费用大 2 甩土 挖土机1台 推土机2台 挖土机挖甩，推土机配合将土推至存土场 397.82 11 3200 1.经济省钱 2.现场乱，推土配合困难，现场堆不下全部土方 3不能保证施工安全 3 挖运及甩土 挖土机1台 推土机2台 汽车3辆 挖运和甩土 相结合，基坑植边用挖甩，推土机配合 486.22 9 4200 1.质量较好 2.仍有土方外运，造价较高 4 推土 推土机2台 使用推土机 将土推出基 槽外 243.11 18 3799 1.放坡较大，破坏了基槽的坡，加大回填t 2.效率低，工期长.死角多 5 铲运 铲运机2台 （双绞盘的推土机可推可拉） 推土机开坡 边配合，用铲运机将土运出基槽存放 625.14 7 3723 1.造价低 2.能充分利用场地堆 土 3.槽底平整 3 施工组织不合理 2 发生质量问题 1 材料、配件验收、保管、出库、消耗制度不健全 6 安全事故 5 施工设备利用率不高 4 没有严格执行成本控制的总目标或者根本没有成本控制的总目标 造成施工成本失控的主观因素 7 间接费控制不力 8 财务管理混乱 9 合同管理混乱 10 承包措施不配套 11 分包工程存在漏洞 12 施工组织设计欠合理 住宅施工成本的控制方法和策略 自行施工 分包施工 企业直接组织内部员工和农民合同工、临时工和劳务队伍组成内部施工队、混编施工队和劳务分包施工队进行施工 将担负的工程任务主体分包给外部施工队伍 总成本目标 新的节流 观念 优化施工方案与现场管理 自行施工的成本控制措施 强化安全和 质量管理 其他措施 制定 合理工期 1 按照确定总成本目标的方式确定分包工程价款 2 严格按照规定拨付和结算工程款 3 严格禁止上级单位挂靠施工 分包施工的成本控制措施 案 例 案例概况：